Avvocatoblog

  • Home
  • Invia un quesito
  • Richiedi una consulenza
  • Argomenti
    • Famiglia
    • Separazione e Divorzio
    • Successioni
    • Risarcimento danni
    • Locazioni
    • Proprietà e Condominio
      • Ipoteca
    • Lavoro
    • Contratti
      • Collaborazioni
    • Avvocati
  • Chi sono
  • falusi.it
Home » Proposta di acquisto e provvigione dell’agente immobiliare

04/07/2016 da Simone Falusi 3 commenti

Proposta di acquisto e provvigione dell’agente immobiliare

proposta-acquisto-immobiliareBuongiorno le scrivo per sottoporle il mio problema. Cinque mesi fa io e il mio fidanzato abbiamo fatto una proposta per l’acquisto di un immobile. Tale proposta era soggetta a due condizioni sospensive:
1) che entro il 15.03.15 dovevamo presentare la documentazione di richiesta mutuo (mai presentata in quanto avevamo soldi in contanti, ma non abbiamo mai scritto nessun documento a tal proposito);
2) i venditori hanno apposto una clausola, ovvero che tale proposta era soggetta a condizione sospensiva legata all’acquisto di una nuova casa per loro con durata 4 mesi e con possibilità di rinnovo.
Vengo al punto: i venditori hanno deciso di non vendere più e ci hanno firmato una rinuncia unilaterale che rifiutavano la proposta.
Il problema è che l ‘immobiliarista ora chiede comunque il compenso. Vogliamo capire se è dovuto oppure no.
Tra le cose nella proposta l’immobiliarista non ha scritto nè il suo compenso, nè il fatto che la casa è un zona Peep (quando c è scritto nella visura catastale che ci ha dato lui). Tale occultamento può essere considerato come vizio occulto e di conseguenza annullare la proposta?

In casi come questo, anche per la rilevanza degli interessi che entrano in gioco (si tratta pur sembre di una compravendita immobiliare) sarebbe opportuno rivolgersi ad un avvocato, il quale, esaminata tutta documentazione citata nel tuo quesito, potrà consigliare la condotta più opportuna da seguire.

Detto ciò, qui posso fornire solo delle indicazioni di carattere generale.

Quando c’è l’intervento dell’agenzia immobiliare, la prassi commerciale prevede che la parte interessata all’acquisto immobiliare formalizzi la sua intenzione attraverso una proposta di acquisto rivolta al venditore.

La proposta, nel tui caso, è stata sottoposta ad una duplice condizione sospensiva: 1) la richiesta (ma più probabilmente l’ottenimento) di un mutuo da parte tua; 2) l’acquisto di una nuova casa da parte dei venditori.

Mi sembra di intuire poi che la proposta sia stata accettata dai venditori (anche se nel quesito non è detto chiaramente). Ebbene, nel momento in cui hai avuto conoscenza che il venditore ha accettato la tua proposta di acquisto, l’accordo può ritenersi concluso.

Peraltro, se la proposta accettata contiene tutti gli elementi essenziali del contratto (quali l’identificazione dell’immobile, la determinazione del prezzo con le modalità di pagamento ed il termine per il rogito) possiamo dire che si è perfezionato un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, spesso indicato nel linguaggio comune come “compromesso“.

La proposta accettata, dunque, è un contratto valido, ma, nel caso da te descritto, non ancora produttivo di effetti giuridici: infatti, la prima conseguenza dell’inserimento delle condizioni sospensive è proprio quella di sospendere l’efficacia dell’accordo fino al verificarsi delle condizioni sospensive apposte.

Prima dell’avverarsi delle condizioni, le parti non sono tenute alla realizzazione del programma contrattuale, anche se restano comunque impegnate dall’accordo. Solo con l’avveramento delle condizioni, entro i termini pattuiti, le obbligazioni (di vendere/ acquistare) diventeranno effettive: in altri termini, le parti saranno obbligate a vendere / comprare l’immobile. Le conseguenze dell’avveramento, inoltre, hanno normalmente efficacia retroattiva al momento della conclusione del contratto.

Se, viceversa, le condizioni sospensive ( o anche una soltanto) non si avverano, allora il contratto non acquista efficacia.

L’apposizione della condizione sospensiva al contratto incide anche sul diritto al compenso dell’agenzia immobiliare.

Il mediatore immobiliare, infatti, ha diritto ad incassare la provvigione se l’affare si è concluso per effetto del suo intervento. E la conclusione dell’affare si realizza nel momento in cui viene a costituirsi un rapporto obbligatorio tra le parti mediate, attraverso un atto che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.

In altre parole, è sufficiente la conclusione di un contratto preliminare (non sospensivamente condizionato) perché l’agente immobiliare possa pretendere il pagamento del compenso.

Ma  nel contratto sottoposto a condizione sospensiva il rapporto obbligatorio tra le parti diventa effettivo solo con l’avverarsi della condizione. Quindi, per quanto riguardo l’agente immobiliare, l’affare potrà essere considerato concluso solo con il realizzarsi della condizione sospensiva e solo allora il mediatore avrà diritto al compenso (questo principio è codificato peraltro nell’art. 1757 c.c.).

Dalle considerazioni che precedono, deriva che se le condizioni a cui avete subordinato l’efficacia del contratto preliminare (proposta accettata) non si sono avverate, allora il contratto non è diventato mai efficace e, quindi, l’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione.

Tuttavia, tu riferisci anche che i venditori ad un certo punto avrebbero deciso unilateralmente di recedere dall’accordo. In realtà, a meno che non sia espressamente prevista nel contratto una tale facoltà di recesso unilaterale, una parte non può decidere di risolvere il contratto senza il consenso dell’altra parte.

In definitiva, l’intera vicenda contrattuale presenta varie problematicità per le quali sarebbe opportuno richiedere una specifica consulenza legale, onde evitare di rimanere impigliati in un duplice contenzioso, con il mediatore e con il venditore.

Condividi:

  • Fai clic per condividere su Facebook (Si apre in una nuova finestra)
  • Fai clic qui per condividere su Twitter (Si apre in una nuova finestra)
  • Fai clic per condividere su WhatsApp (Si apre in una nuova finestra)
  • Fai clic qui per condividere su LinkedIn (Si apre in una nuova finestra)
  • Fai clic qui per condividere su Pinterest (Si apre in una nuova finestra)
  • Fai clic per condividere su Telegram (Si apre in una nuova finestra)
  • Clicca per condividere su Skype (Si apre in una nuova finestra)
  • Fai clic qui per stampare (Si apre in una nuova finestra)
  • Fai clic qui per inviare l'articolo via mail ad un amico (Si apre in una nuova finestra)

Correlati

Archiviato in:Contratti, Proprietà e Condominio Contrassegnato con: agenzia immobiliare, compravendita, Mediazione, provvigione

Commenti

  1. marcemilaniMarcella dice

    05/07/2016 alle 14:34

    Buongiorno, volevo dirle che la proposta d’acquisto può essere respinta da una sola parte, poiché è rivolta ad una sola parte (parte acquirente che attende appunto l’accettazione da parte del venditore) Non si tratta di contratto preliminare, dal quale devono recedere entrambe le parti, pena sanzioni per la parte inadempiente. Marcella Milani

    Rispondi
    • Simone Falusi dice

      05/07/2016 alle 15:01

      In realtà le cose non stanno proprio così. La proposta predisposta dall’agenzia immobiliare è sempre una proposta irrevocabile ex art. 1329 c.c.: il proponente, cioè, è vincolato a mantenere ferma la proposta per un certo. Se il venditore accetta la proposta, nel momento in cui il proponente ha conoscenza di questa accettazione, l’accordo è perfezionato. Se questo accordo, ha i requisiti indicati nel post, costituisce un contratto preliminare valido,ed efficace, dal quale le parti non possono recedere unilateralmente.

      Rispondi
      • marcella dice

        06/07/2016 alle 12:49

        Ma nel caso enunciato, se ho ben compreso, il venditore, avvalendosi anche della condizione sospensiva ( non verificatasi) non ha accettato la proposta dell’acquirente : quindi il contratto non è divenuto efficace e al mediatore non spetta la provvigione.
        Marcella Milani

        Rispondi

Lascia un commento Annulla risposta

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.

Privacy e cookie: Questo sito utilizza cookie. Continuando a utilizzare questo sito web, si accetta l’utilizzo dei cookie.
Per ulteriori informazioni, anche su controllo dei cookie, leggi qui: Informativa sui cookie

Questo è il blog dello Studio Legale Falusi. Puoi postare le tue domane su questioni legali che verranno pubblicate sul blog, se di interesse generale, cliccando qui.

Se ti serve, invece, una consulenza legale professionale allora utilizza i nostri servizi legali che trovi qui.

INVIA IL TUO QUESITO

Sostieni il blog con una donazione

Le guide di Avvocatoblog

guida-danni-incidenti-stradali

Iscriviti al Blog

Unisciti agli altri iscritti per ricevere i nostri articoli ed altri contenuti riservati agli iscritti. E' GRATIS e senza Spam!

>>> Controlla ora la tua posta in entrata o la cartella spam per confermare la tua iscrizione.

Servizi legali

consulenza-legale-base

legal-doc

 

Articoli in primo piano

La garanzia per i vizi nella vendita di un immobile

Ho acquistato casa a febbraio, ma vivo effettivamente qui da un mese. In questi … Continua...

Incidente stradale: quali sono i tempi per la liquidazione dei danni?

In caso di incidente d'auto vorrei sapere quali sono i tempi previsti per la … Continua...

Come si calcola il risarcimento del danno biologico (di lieve entità) negli incidenti stradali

Salve! ho avuto un incidente stradale. ho riportato trauma cervico dorsale 10 … Continua...

COMMENTI DEGLI UTENTI

  • santo manganiello su Se l’acquirente non rispetta il contratto preliminare di vendita
  • marco su Il Divorzio estero è valido anche in Italia?
  • Vincenzo gragnaniello su Risarcimento danni: quanto tempo occorre perché l’assicurazione faccia un’offerta?
  • Anonimo su Cosa succede se un coniuge non si presenta all’udienza per il divorzio?
  • Anna su Cosa succede se un coniuge non si presenta all’udienza per il divorzio?

Seguimi su Twitter

I miei Cinguettii

Scarica la brouchure dello Studio Legale Falusi

Subscribe in a reader

STUDIO LEGALE FALUSI

Viale della Repubblica n. 153
59100 Prato
Tel. 05741823351
info@falusi.it

Disclaimer

  • Informazioni
  • Privacy e cookies policy

Statistiche del Blog

  • 1.695.094 click

Follow Us

  • Facebook
  • Twitter
  • Google
  • LinkedIn

Copyright © 2021 · Avvocatoblog by Studio Legale Falusi Viale della Repubblica n. 153, 59100 Prato, Tel. 05741823351 - P. Iva 01825810979

loading Annulla
L'articolo non è stato pubblicato, controlla gli indirizzi e-mail!
Verifica dell'e-mail non riuscita. Riprova.
Ci dispiace, il tuo blog non consente di condividere articoli tramite e-mail.