Proposta di acquisto e provvigione dell’agente immobiliare

Buongiorno le scrivo per sottoporle il mio problema. Cinque mesi fa io e il mio fidanzato abbiamo fatto una proposta per l’acquisto di un immobile. Tale proposta era soggetta a due condizioni sospensive:
1) che entro il 15.03.15 dovevamo presentare la documentazione di richiesta mutuo (mai presentata in quanto avevamo soldi in contanti, ma non abbiamo mai scritto nessun documento a tal proposito);
2) i venditori hanno apposto una clausola, ovvero che tale proposta era soggetta a condizione sospensiva legata all’acquisto di una nuova casa per loro con durata 4 mesi e con possibilità di rinnovo.
Vengo al punto: i venditori hanno deciso di non vendere più e ci hanno firmato una rinuncia unilaterale che rifiutavano la proposta.
Il problema è che l ‘immobiliarista ora chiede comunque il compenso. Vogliamo capire se è dovuto oppure no.
Tra le cose nella proposta l’immobiliarista non ha scritto nè il suo compenso, nè il fatto che la casa è un zona Peep (quando c è scritto nella visura catastale che ci ha dato lui). Tale occultamento può essere considerato come vizio occulto e di conseguenza annullare la proposta?

In casi come questo, anche per la rilevanza degli interessi che entrano in gioco (si tratta pur sembre di una compravendita immobiliare) sarebbe opportuno rivolgersi ad un avvocato, il quale, esaminata tutta documentazione citata nel tuo quesito, potrà consigliare la condotta più opportuna da seguire.

Detto ciò, qui posso fornire solo delle indicazioni di carattere generale.

Quando c’è l’intervento dell’agenzia immobiliare, la prassi commerciale prevede che la parte interessata all’acquisto immobiliare formalizzi la sua intenzione attraverso una proposta di acquisto rivolta al venditore.

La proposta, nel tui caso, è stata sottoposta ad una duplice condizione sospensiva: 1) la richiesta (ma più probabilmente l’ottenimento) di un mutuo da parte tua; 2) l’acquisto di una nuova casa da parte dei venditori.

Mi sembra di intuire poi che la proposta sia stata accettata dai venditori (anche se nel quesito non è detto chiaramente). Ebbene, nel momento in cui hai avuto conoscenza che il venditore ha accettato la tua proposta di acquisto, l’accordo può ritenersi concluso.

Peraltro, se la proposta accettata contiene tutti gli elementi essenziali del contratto (quali l’identificazione dell’immobile, la determinazione del prezzo con le modalità di pagamento ed il termine per il rogito) possiamo dire che si è perfezionato un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, spesso indicato nel linguaggio comune come “compromesso“.

La proposta accettata, dunque, è un contratto valido, ma, nel caso da te descritto, non ancora produttivo di effetti giuridici: infatti, la prima conseguenza dell’inserimento delle condizioni sospensive è proprio quella di sospendere l’efficacia dell’accordo fino al verificarsi delle condizioni sospensive apposte.

Prima dell’avverarsi delle condizioni, le parti non sono tenute alla realizzazione del programma contrattuale, anche se restano comunque impegnate dall’accordo. Solo con l’avveramento delle condizioni, entro i termini pattuiti, le obbligazioni (di vendere/ acquistare) diventeranno effettive: in altri termini, le parti saranno obbligate a vendere / comprare l’immobile. Le conseguenze dell’avveramento, inoltre, hanno normalmente efficacia retroattiva al momento della conclusione del contratto.

Se, viceversa, le condizioni sospensive ( o anche una soltanto) non si avverano, allora il contratto non acquista efficacia.

L’apposizione della condizione sospensiva al contratto incide anche sul diritto al compenso dell’agenzia immobiliare.

Il mediatore immobiliare, infatti, ha diritto ad incassare la provvigione se l’affare si è concluso per effetto del suo intervento. E la conclusione dell’affare si realizza nel momento in cui viene a costituirsi un rapporto obbligatorio tra le parti mediate, attraverso un atto che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.

In altre parole, è sufficiente la conclusione di un contratto preliminare (non sospensivamente condizionato) perché l’agente immobiliare possa pretendere il pagamento del compenso.

Ma  nel contratto sottoposto a condizione sospensiva il rapporto obbligatorio tra le parti diventa effettivo solo con l’avverarsi della condizione. Quindi, per quanto riguardo l’agente immobiliare, l’affare potrà essere considerato concluso solo con il realizzarsi della condizione sospensiva e solo allora il mediatore avrà diritto al compenso (questo principio è codificato peraltro nell’art. 1757 c.c.).

Dalle considerazioni che precedono, deriva che se le condizioni a cui avete subordinato l’efficacia del contratto preliminare (proposta accettata) non si sono avverate, allora il contratto non è diventato mai efficace e, quindi, l’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione.

Tuttavia, tu riferisci anche che i venditori ad un certo punto avrebbero deciso unilateralmente di recedere dall’accordo. In realtà, a meno che non sia espressamente prevista nel contratto una tale facoltà di recesso unilaterale, una parte non può decidere di risolvere il contratto senza il consenso dell’altra parte.

In definitiva, l’intera vicenda contrattuale presenta varie problematicità per le quali sarebbe opportuno richiedere una specifica consulenza legale, onde evitare di rimanere impigliati in un duplice contenzioso, con il mediatore e con il venditore.