Locazioni e contratto verbale

Commento:
Salve. Ho stipulato con un avvocato un compromesso di contratto di locazione ad uso diverso, chenon prevede la possibilita’ di disdetta anticipata da parte del conduttore. Il relativo contratto definitivo non e’ mai stato stipulato. Da allora son passati due anni pagando puntualmente l’affitto.
Ora, pero’, i pochi ( tre / quattro ) clienti acquisiti non mi permettono di continuare il rapporto di locazione, rendendo gravoso e pesante il pagamento del canone. Cosa posso fare? Posso inviare disdetta nel rispetto dei sei mesi o sono intrappolato come un topo? In attesa di risposta ringrazio anticipatamente ed invio cordiali saluti.
Sergio

Risposta: il contratto di locazione è un contratto consensuale con efficacia obbligatoria con il quale – come previsto dall’art. 1571 cod. civ. – si costituisce, nei confronti del conduttore, il diritto al godimento, in tutto o in parte, di un bene mobile o immobile, per un tempo determinato e verso un certo corrispettivo.

In relazione a questo tipo di contratti l’art. 1350 del cod. civ. prevede la forma scritta solo se la durata della locazione è superiore ai 9 anni: se ne deduce, quindi,che per i contratti di durata inferiore, la forma è libera. Senonchè la disciplina delle locazioni è stata modificata varie volte attraverso delle leggi speciali, tra cui la  legge 392/1978, e la legge 431/1998. Quest’ultima legge, che disciplina le locazioni urbane ad uso abitativo all’art. 1, ultimo comma, ha disposto la forma scritta a pena di nullità per i contratti di locazione aventi a oggetto immobili destinati a uso abitativo. Per la locazione di immobili destinati a uso diverso da quello abitativo, invece, restano in vigore le disposizioni  della legge 392/1978 (artt. 27 e ss)  che non prevedono questo obbligo.

Occorre aggiungere, tuttavia, che L’articolo 1, comma 346, della Finanziaria 2005, con l’obiettivo di contrastare l’evasione fiscale, prevede che ” i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati“.  Se il contratto nullo allora è incapace di produrre effetti e, quindi, da tale contratto non deriva in capo ai contraenti alcun diritto e alcun obbligo, con la conseguenza che l’inquilino non può pretendere di utilizzare l’edificio ricevuto in locazione e, in modo parallelo, il proprietario non può pretendere il pagamento del canone stabilito nel contratto.

Venendo al quesito, credo che se al preliminare da lei sottoscritto non è seguito un contratto scritto di locazione, tuttavia è stato perfezionato comunque un contratto (verbale); questo contratto, tuttavia, deve riteneri nullo con tutte le conseguenze che ciò comporta.