Salve, sono proprietaria di un immobile locato per uso commerciale e per un periodo pari a 6 +6 anni ad un tizio che giunto al settimo anno di locazione pretende di recedere dal contratto, senza avermene dato mai comunicazione nè tanto meno aver indicato i motivi, perchè ha acquistato un locale 500 m più distante dove già esercita analoga attività esercitata nel mio locale. Ora, solo alla mia richiesta di pagamento dei canoni arretrati mi solleva una serie di pretestuose eccezioni quali l’inagibilità del locale che, a suo dire,rende impossibile l’uso del bene per i suoi scopi. E’ possibile che dopo ben sette anni di utilizzo del bene, senza alcuna eccezione di alcun genere, tanto meno circa l’adeguatezza dell’immobile alluso convenuto, possa ora avere ragione in un eventuale giudizio eccependo una simile pretestuosa motivazione?Alla stipula del contratto ha sottoscritto di trovare il bene consono ed adeguato all’uso convenuto. Si precisa che la sua eccezione vorrebbe far risalire l’inadeguatezza del locale alla stipula del contratto!
Dora
Risposta: con riferimento ai contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, l’art. 27 ultimo comma della legge 27 luglio 1978 n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) prevede che “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
E’ pertanto evidente che, ai fini del legittimo esercizio del diritto di recesso, è sempre necessario che il conduttore comunichi al locatore, con preavviso di almeno sei mesi, la sua volontà di porre fine anticipatamente al rapporto; qualora poi il contratto di locazione non preveda la possibilità per il conduttore di recedere “in qualsiasi momento”, questi è tenuto, contestualmente alla dichiarazione di recesso, a specificare i gravi motivi che lo hanno indotto a quella determinazione.
I gravi motivi oggettivi, in presenza dei quali l’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso “ad nutum”, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma. Al contrario, i gravi motivi, che legittimano il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed, inoltre, devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo (Cassazione civile , sez. III, 08 marzo 2007, n. 5328).
Pertanto, nel caso in questione, il conduttore deve certamente continuare a corrispondere i canoni di locazione per i sei mesi successivi alla comunicazione di recesso. E, se nel contratto non è previsto che questi possa recedere in qualsiasi momento, il suo recesso potrà essere legittimo solo se sussistono i “gravi motivi” di cui si è detto sopra.
Mi pare del tutto pretestuosa, infine, l’eccezione sollevata dal conduttore, dopo sette anni di utilizzo dell’immobile, circa la non adeguatezza dello stesso all’uso convenuto.
Egregio Avvocato,
ho un contratto di locazione commerciale 6+6 già rinnovato due anni fa.
Il locatore mi ha accennato che alla prossima scadenza non vuole rinnovare perchè vuole costruire dei garage.
Le domande sono: può il locatore adibire il locale commerciale a garage? Ed in ogni caso, può mandarmi via prima della scadenza dei sei anni?
Il recesso dovrà farmelo pervenire entro 12 mesi dalla scadenza, pena la nullità del recesso e quindi se non ricevessi in quei termini, il contratto si rinnoverebbe per altri 6 anni?
Ringrazio anticipatamente per una Sua preziosa risposta.
Buonasera.
Nel Settembre del 2014 ho affittato un locale ad uso negozio. Due settimane fa ho saputo che il comune chiuderà la strada per ben 100 giorni da Maggio ad Agosto per rifacimento del manto stradale impedendo il passaggio ai clienti. E’ possibile dare disdetta del contratto di locazione con un preavviso minore di 6 mesi per questo motivo? C’è una legge che tuteli i negozianti in questi casi?
Grazie mille
salve ho un contratto di affitto per abitazione 4+4 stipulato 10 mesi fà premettendo che sono una persona disabile ke percepisco solo 800euro mensile tra accompagnamento e pensione e convivo con la mia compagna ke nn lavora ,ora x forza maggiore x via dello mio stato di salute il mese successivo dovrei partire x controlli o eventuale ricovero,posso disdire solo con 1 mese di preavviso visto ke anche economicamente nn posso piu farlo e dovro affrontare alcune spese mentre sarò fuori?Mi spiego meglio e aggiungo altro,ma se io ho questa urgenza di salute (nn e una cosa ke si può prevedere in modo da avvisare il padrone di casa)visto ke il mio problema di salute nn e da sottovalutare ke sono anke stato operato di recente x lo stesso problema e nn ho le possibilità di poter pagare casa premettendo anke ke ho avuto problema nella casa del tipo ke entravano le zecche e lui a provveduto dp una settimana ke mi sono entrati anke i ladri in casa lui a detto ke avrebbe fatto qlc x le finestre e nn la fatto ke qui mi rubano la corrispondenza come luce e telefono e devo fare sempre i bollettini postali x pagarli con dei cani aggressivi ke ci sono in giro qui ke hanno cercato di mordere anke la mia compagna in moto e la strada nn e nemmeno illuminata avendogli esposto tutti questi problemi lui nn ha mai fatto nulla e ripeto sono una persona in sedia a rotelle,possibile ke nn posso lasciare casa solo con un mese di preavviso?spero in una sua risposta a breve e la ringrazio anticipatamente
Salve avvocato. Mi chiamo Simone e ho fittato un locale commerciale dal 2012 e l’anno scorso maggio 2015 ho appreso con lettera da parte del comune del mancato certificato di agibilità dopo che il locale per ben trent’anni ha svolto la stessa mia attività.Avviso il locatore (in forma verbale) del mancato certificato ma senza risultati a fine settembre chiudo l’attività per paura del verbale allorché nell’ottobre del 2015 avviso il locatore con raccomanda a/r della mancanza del certificato di agibilità ma ad oggi marzo 2016 non hanno provveduto.Continuando a pagare il canone di locazione, le chiedo quali sono i miei diritti?come posso agire?grazie
Distinti Saluti
Buon pomeriggio avv. Falusi, avrei bisogno di qualche delucidazione, in quanto inesperta del settore.
Sto pensando ad un leasing immobiliare per poter entrare in “possesso” di un locale commerciale. Questo immobile però è momentaneamente occupato da un inquilino, perciò se dovessi riuscire ad ottenere il leasing dovrei per forza mantenere il contratto di locazione già esistente? Naturalmente nell’immobile vorrei iniziare un’attività mia. Spero di essere stata chiara, in caso contrario riformulerò la domanda!
La ringrazio per l’attenzione, buona domenica! Luisa
Il mio affittuario non mi consente di entrare nel mio magazzino da me locato per effettuare delle misurazioni .cosa posso fare?
Se nel contratto di locazione non sono state previste e regolate le modalità di visita del locatore al proprio immobile, dipende dalla ragione percui ti occorrono le misurazioni. Se devi accedere all’immobile locato perchè ad es. vuoi venderlo il rifiuto ingiustificato del conduttore può essere considerato illegittimo e tu puoi chiedere la risoluzione del contratto. Lo stesso vale se devi provvedere ad una manutenzione straordinaria urgente. Al di fuori di casi simili a questi, potrebbe essere complicato ottenere l’accesso senza il consenso del conduttore.
Salve, sono proprietario di un locale che avevo affittato a fini commerciali.
Per motivi di ristrutturazione, comunico agli affittuari la mia decisione di sospendere la riscossione dei canoni. In effetti, gli stessi non corrispondono più i canoni e si trasferiscono in un nuovo locale di fronte a quello da me affittato.
Adesso lamentano l’avviamento ritenendo la mia lettera con cui comunicavo la sospensione della riscossione dei canoni come una disdetta.
Ora mi chiedo:
– è possibile considerare come disdetta la mia comunicazione?
– è dovuto l’avviamento se l’attività commerciale si è trasferita a pochi metri di distanza dal precedente locale?
P.S. successivamente alla mia lettera, gli affittuari non hanno pagato per 13 mensilità, pur occupando il locale; dopodichè si sono trasferiti.
Grazie
Bisognerebbe leggere la lettera e capire se la manutenzione dei locali ha reso gli stessi inservibili duranti i lavori.
Certamente, si tratta di lavori che necessariamente prevedono la temporanea chiusura dell’attività
In base agli articoli 1583 e 1584 c.c. se nel corso della locazione il fabbricato abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento DI PARTE della cosa locata. Tuttavia, in caso di privazione totale , dovuta a necessità di eseguire sul bene locato riparazioni non differibili fino al termine del rapporto che impediscano al conduttore ogni godimento della cosa, il conduttore è legittimato a chiedere lo scioglimento del contratto se, per il protrarsi nel tempo delle riparazioni o per altre circostanze, egli non abbia più interesse alla prosecuzione della locazione.
grazie!
salve. sono la locatrice di un locale commerciale. il conduttore nn mi ha pagato per alcuni mesi e quindi siamo in causa per il pagamento di spese e canoni arretrati. nel frattempo il locatore ha disdetto il contratto di affitto presso l’ agenzia delle entrate. vorrei sapere se questa cosa mi da automaticamente il possesso del locale o devo aspettare la sentenza del giudice . Grazie
Per rientrare legittimamente nel possesso dell’immobile, se l’inquilino non ti riconsegna spontaneamente le chiavi, deve attendere la sentenza di convalida dello sfratto e, con questa, iniziare l’esecuzione forzata per ottenere la riconsegna dell’immobile.
Salve , gestisco un grancaffe bar ,aperto da circa9 anni,in un piccolo paese di 10000 abitanti, grazie alle mie iniziative si sono aperti molti negozi in seguito su un rettifilo dove c’ero solo io come attività, ho avuto anni buoni che mi hanno permesso di far fronte a tutte le spese riguardanti l’ attività ed anche un rinnovo di tutto il locale x incentivare sempre i ragazzi e dare anche lavoro .Purtroppo con la crisi ,le liberalizzazioni licenze ed uso inappropriato e l’apertura dei circoli ricreativi (che in realtà fungono da bar pub senza però pagare le tasse) e sicuramente anche gli inesistenti controlli amministrativi mi ritrovò a dividere ciò che il mercato già prima saturo ma almeno rispettoso, con ripeto l’apertura di 15 altri bar e 25 circoli ricreativi ( oltre quelli esistenti) x un totale di circa 50 attività quasi tutte simili, è inutile dire che siamo intervenuti con denunce ed altro ma senza risultati, così che’ ora mi trovò nella situazione di nn riuscire a far fronte al canone di locazione , dapprima 700 più iva ed ora arrivato quasi con aumento iva e ISTAT a oltre 1000 euro gia fuori mercato a differenza di cio che era lo stsndard del paese x 65 mq ,ho cercato di parlare con il proprietario cercando un accordo transitorio almeno superare la crisi e ripresa del mercato , ma mi ha risposto dicendo che nn era un suo problema!! Sono sempre stata puntuale in tutti i pagamenti fitto , tasse,dipendenti ormai dimezzati e ora mi ritrovò a lavorare solo x le spese !! Se dovessi andare via da quel locale x affitto troppo alto e mandare la disdetta del contratto 6 mesi prima come da contratto ,avrei diritto alle 18 mensilità o no?? Grazie
La risposta la trovi qui
salve , io mi trovo in un locale commerciale dal 2009 , a marzo sono sei anni che sono dentro,però io vorrei spostarmi in un locale piu grande e che mi costerebbe meno come affitto e mi darebbe la possibilita di fare un rent to buy , perchè vista anche la crisi , il lavoro è molto altalenante,peranto vorrei capire se io posso disdire e se posso recuperre il deposito cauzionel di €2700, pari 3 mensilità..vi chiedo gentilmente di rispondere al più presto .
Se nel tuo contratto è scritto che puoi recedere in ogni momento dando un preavviso di 6 mesi puoi recedere senza fornire alcuna spiegazione al locatore. Se tale facoltà non è prevista nel contratto, il recesso è condizionato dall’insorgenza dei “gravi motivi” di cui all’articolo. Riconsegnato l’immobile al locatore, se sei in regola con il pagamento dei canoni e non ha provocato danneggiamenti all’immobile, hai diritto alla restituzione del deposito cauzionale versato.
Salve, nel 2006 ho ti stipulato un contratto di locazione (6+6) con un istituto bancario. Nel 2011, viene richiesto un adeguamento in ribasso del canone che viene accordato in misura del 5 % tramite registrazione di scrittura integrativa al contratto. Ora, 2014, lo stesso istituto richiede un nuovo ribasso, questa volta però con la pretesa di fare un nuovo contratto modificando, in peggio, alcuni articoli e la richiesta di portare l’istat dal 100% al 75% Come posso tutelarmi?
Buongiorno, ho una domanda da sottoporle. Sono titolare di un negozio in ul locale in affitto. Io personalmente ho un altro lavoro per cui ho deciso di mandare una lettera di disdetta con anticipo di 6 mesi. La mia domanda è questa. Siccome ho come mio termine ultimo appunto 6 mesi dopo di che intenderei chiudere, se nel frattempo qualcuno volesse rilevare la mia attivitaà potrebbe subentrare ed annulare la mia richiesta di disdetta? Saluti Antonio
La disdetta non può essere oggetto di revoca: alla scadenza del termine di preavviso del recesso, il contratto si estingue. Pertanto, se si vuole che “ripristinare” il contratto, occorre un nuovo incontro delle volontà del locatore e conduttore, ovvero un nuovo contratto.
salve vorrei un informazione ho affittato regolarmente ad uso commerciale diversi locali adibiti a punto vendita e laboratorio di pasticceria.ora il locatario mi ha comunicato che chiudera il negozio in affitto da me per spostarsi mentre manterra il laboratorio!Puo fare detta operazione?Preciso che spostera il punto vendita in altro luogo vicino!Grazie
Immagino che i locali siano stati affittati con distinti contratti: come spiegato nel post il conduttore può recedere senza alcuna motivazione (dando un preavviso di 6 mesi) solo se questa facoltà gli è riconosciuta nel contratto di locazione da Voi sottoscritto; diversamente il conduttore può recedere solo in presenza di “gravi motivi” che deve spiegare al locatore. In assenza di questi “gravi motivi” non è possibile recedere dal contratto.
Salve, ho preso un locale in affitto ad Aprile del 2012. Nel contratto nella parte in cui si parla del recesso anticipato, c’è scritto che bisogna dare comunicazione tramite raccomandata a/r almeno 12 mesi prima. Visto che purtroppo devo chiudere, è possibile recedere con disdetta di 6 mesi come previsto dalla legge, indipendentemente da quanto scritto sul contratto? oppure, è possibile recedere anche prima dei sei mesi in caso di chiusura?
La ringrazio anticipatamente.
In attesa di risposta, porgo distinti saluti.
Buongiorno, ho un locale affittato ad un ristorante. Ho scoperto che da 6 mesi non sono più assicurati quando nel contratto è esplicitamente detto ” si deve fare un’assicurazione per una agenzia primaria ” .
Può essere questo motivo di sfratto?
Grazie e scusi per i disturbo.
Puo’ essere causa di risoluzione del contratto se in quest’ultimo è stata prevista una clausola in questo senso.
Ho in affitto un appartamento per uso non abitativo dove svolgo la mia attività . Data la crisi non ho piu la possibilità di spendere come prima per l’affitto.. Sul contratto c’e scritto che la disdetta devo darla 1 anno prima perche ‘ così dice la legge x uso non abitativo. Molti mi dicono che invece sono sei mesi. Il padrone di casa dice che potremmo fare 8 mesi x vernici incontro che e’ la meta’ tra sei e dodici… Ma se vado via perche non posso pagare , come faccio ad andare avanti ancora un anno? Già sei mesi sono tanti perche anche se trovo uno spazio piu economico nessuno aspetta sei mesi e tanto meno un anno e io non posso di certo pagare due affitti. Posso eventualmente pagare rattizzando la cifra? Grazie per la risposta
Livia Vaccaro
molto interessante
“Dopo che siano decorsi i primi 3 (tre) anni, ovvero dal 31/12/2014, le Parti riconoscono alla conduttrice, la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto ai sensi dell’art. 27, 7° comma L. 392/78. Il Conduttore eserciterà il recesso mediante l’invio alla Locatrice di comunicazione scritta da trasmettere a mezzo raccomandata A.R. almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso medesimo dovrà avere esecuzione”
Secondo Lei, scritto in questa maniera, la conduttrice può inviare lettera di recesso entro il 30/06/2013 per lascaire i locali il 01/01/2015?
Salve, ho preso in affitto un locale nel mese di gennaio di quest’anno e ho aperto un’attività. Ora, purtroppo, devo chiudere e ho mandato oggi la disdetta al locatore dicendogli che alla fine di questo mese gli riconsegnerò le chiavi. Il motivo per cui chiudo è che l’attività è stata un fiasco e non ho più clienti. Se non posso più pagare l’affitto, cosa posso fare per i sei mesi di preavviso? Posso non pagarli perchè non ho soldi??
Chi ti ha affittato il locale ha comunque diritto al pagamento dei canoni fino alla cessazione del contratto (sei mesi dopo la comunicazione della disdetta). Suggerisco, pertanto di trovare un accordo con il locatore.
Salve,
mi chiamo Leonardo e sono titolare di un’azienda, che è conduttrice di un locale ad uso commerciale/magazzino, ho l’intenzione di recedere anticipatamente il contratto d’affitto, perchè gli affari stanno andando sempre più giù e quindi mi trovo costretto a cambiare capannone per risparmiare sulla mensilità. il mio problema è che sul contratto che abbiamo stipulato a suo tempo non c’è stato specificato alla voce :”recesso del contratto” il tempo per dare tale disdetta, ma in funzione alla vigente norma di legge, quindi non so come comportarmi e non so nemmeno quanto tempo ho di preavviso. Sareste cosi gentili da riportarmi il codice di legge e come mi devo comportare per non trovarmi in difetto nei riguardi del locatore..?
Grazie mille per ora, aspetto una vostra gentile notizia.
saluti
Leonardo
Anche se nel contratto non è previsto il recesso del conduttore, quest’ultimo, se ricorrono “gravi motivi” (e nel Tuo caso sembra che sussistono) può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi al locatore con lettera raccomandata. Lo prevede l’ultimo comma dell’art. 27 della legge 392/78.
Salve, nel 2000 ho locato un locale commerciale a Roma per il quale il termine di 12 anni (6+6) scadra l’anno prossimo. E’ mia intenzione rinnovare il contratto con un canone maggiorato senza aver raggiunto un accordo fino ad oggi col conduttore, come devo comportarmi?? devo mandare disdetta oppure una semplice lettera di proposta di locazione a nuovo prezzo???? Nel caso di disdetta per fine termine dei 12 anni di locazioni previsti dalla legge, dovrò ciorrispondere comunque le 18 mensilità di indennità per l’avviamento (tenuto conto che eventualmente il locale verrà affittato a terzi estranei)? Nel caso inviassi una proposta di reiterazione del contratto a canone maggiorato, qualora il conduttore non accetti posso comunque mandarlo via?? come devo comportarmi??? Grazie
In mancanza di tempestiva disdetta il contratto si rinnoverà per altri sei anni. Se è Sua intenzione richiedere un canone maggiore, dovrà inviare la disdetta è stipulare, al termine della locazione, un nuovo contratto. Se i locali affittati sono adibiti ad attività industriale o commerciali o artigianali o di interesse turistico, il conduttore ha diritto all’indennità indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto).
Ho affittato un locale uso com.le per anni cinque, e con la clausola che alla scadenza se non viene presentata disdetta almeno sei mesi prima si intende rinnovato di un altro anno salvo i casi di recesso previsti dalle disposizioni legislative in merito. Ora il conduttore mi dice di voler lasciare subito il locale , perciò senza i termini di preavviso. Pare che voglia trasferire il negozio in altra città. Cosa posso pretendere? i sei mesi? Oppure? grazie per la risposta
La durata minima della locazione ad uso commerciale è di anni 6 + 6: il primo rinnovo del contratto obbligatorio. Alla prima scadenza però, dopo i primi sei anni, il locatore, in caso di particolari condizioni, può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo. Se non è pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge. Quindi se Lei ha stipulato un contratto di affitto per 5 anni, la durata sarà comunque di 6 + 6. E’ altresì nulla quindi, la clausola che prevede il rinnovo del contratto per un solo anno. In ogni caso, il conduttore che ha esercitato il diritto di recesso (dandone preavviso sei mesi prima) è tenuto a pagare il canone fino alla cessazione del contratto, ovvero fino allo scadere dei sei mesi.
Salve, ho inviato, come da contratto, lettera a.r. x finita locazione locale comm.le un anno prima della scadenza.
Al conduttore ho rappresentato verbalmente la volontà di alienare il locale dandogli la precedenza x l’acquisto (dopo alcuni giorni mi ha telefonato dicendosi non interessato).
Tenuto conto che tra un mese scade il contratto e il conduttore non ha aggiunto nulla a quanto sopra, quale iter devo seguire per ritornare in possesso del locale se – come penso – non lascia l’immobile?
In attesa ringrazio.
Può attivare il procedimento di intimazione di licenza per finita locazione. Questo procedimento può essere instaurato anche subito, ovvero prima della scadenza del contratto. E’ un procedimento molto rapido con cui si cita il conduttore avanti al Tribunale affinche’ questo emetta un provvedimento di rilascio dell’immobile alla data di scadenza del contratto. Se il conduttore non rilascia l’immobile, il provvedimento del Tribunale costituisce titolo esecutivo per l’esecuzione forzata.
Buongiorno.
Espongo il caso di mia madre.
Ha inviato un anno prima del termine di locazione regolare disdetta come prevede la legge.
Poichè sono terminati ben 3 volte i rinnovi (12+6+6) dirit,vorrei sapere se ha diritto alle famose 18 mensilità in caso volesse andar via.
Grazie
Direi che a Tua madre non spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (consistente appunto in 18 mensilità del canone); infatti l’art.34 della legge 392/78 prevede che in caso di cessazione del rapporto di locazione per gli immobili destinati ad uso industriale o commerciali o artigianali, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.
In questo caso, la cessazione del contratto e’ avvenuto per effetto del recesso del conduttore.