La mia impresa ha un contratto di 6+6 anni per l’affitto di un capannone; all’inizio del contratto di affitto, circa 3 anni fa eravamo 6 dipendenti, con il tempo l’azienda è cresciuta ed il lavoro aumentato più del quadruplo, arrivando ad oggi a 15 dipendenti, 16 considerando me, e diverse lavorazioni e macchinari in più.
Ad oggi il capannone è molto piccolo e le lavorazioni molto ravvicinate, tanto che in alcuni momenti non è possibile muoversi all’interno del capannone stesso, creando davvero un pericolo grave per la sicurezza dei lavoratori. In questo mese abbiamo dato disdetta alla proprietà, dicendo che dopo 6 mesi avremmo lasciato il capannone, ma di tutta risposta ci hanno detto di rispettare il contratto fino a scadenza.
Il capannone per altro ha tutta una serie di difetti che abbiamo lamentato a voce più volte, come ad esempio infiltrazioni d’acqua dalle finestre di capannone e uffici.
E’ possibile secondo voi dare disdetta per gravi motivi e dunque usufruire dei 6 mesi di preavviso, per l’impossibilità di svolgere l’attività gli spazi non lo consentono più? Attendo vostre, grazie Daniela
La durata delle locazioni di immobili adibiti ad attività industriali o commerciali non può essere inferiore a sei anni (rinnovabile per altri 6). In questo periodo di tempo, abbastanza ampio, possono sopraggiungere circostanze tali da giustificare il recesso anticipato da parte del conduttore.
A questo riguardo l’art. 27 della legge 392/78 consente alle parti di inserire nel contratto di locazione una clausola che attribuisca al conduttore la facoltà recedere in qualsiasi momento dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata a/r, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Pertanto, se nel contratto è stata inserita questa clausola, il conduttore che decide di mandare la disdetta non è tenuto a fornire alcuna spiegazione o giustificazione.
Ma se nel contratto non è stata prevista alcuna facoltà di disdetta al conduttore?
In questo caso ci viene in aiuto sempre lo stesso art. 27 della legge 392/78, il cui ultimo comma stabilisce infatti che, indipendentemente da ciò che è stato scritto nel contratto, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dalla locazione, dando al locatore un preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi sempre a mezzo lettera raccomandata a/r.
Pertanto, anche se il contratto nulla dice a proposito del recesso o disdetta da parte del conduttore dell’immobile, quest’ultimo potrà sempre recedere dal contratto (con il preavviso di 6 mesi) in presenza di “gravi motivi”.
Ebbene, come abbiamo già spiegato anche in altri articoli, i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla conclusione del contratto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione del rapporto di locazione.
Sul punto leggi anche l’articolo “la disdetta della locazione da parte del conduttore“
In relazione alle locazioni commerciali o industriali può integrare grave motivo, che legittima la disdetta del conduttore, un andamento della congiuntura economica sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa, sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale, da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo. In questo senso si è espressa anche la Corte di Cassazione (Cass. civ. 20-02-2004, n. 3418).
Pertanto, se la tua attività di impresa è cresciuta e, quindi, i locali a suo tempo affittati non sono più in grado di contenere l’aumentato numero di macchinari e dipendente ed anzi la ristrettezza dei locali costituisce un pericolo per la sicurezza dei lavoratori, tu hai diritto di disdire il contratto, sussistono i gravi motivi di cui all’art. 27 sopra ricordato. Devi , quindi, inviare una raccomandata a/r al locatore in cui specificare i motivi per cui sei costretta a recedere dalla locazione.