Salve, che tutela hanno i compratori di case su carta quando alla consegna dell’ appartamento si rendono conto che la metratura utile o calpestabile e’ di molto inferiore a quella promessa dal venditore?
Purtroppo capita che alcuni venditori senza scrupoli ti dicano verbalmente che la casa che verra’ costruita avra’ una certa metratura UTILE o CALPESTABILE (che poi e’ l’ unica che interessa al compratore), ma tutti i documenti intercorsi tra le parti fanno riferimento solo ed esclusivamente alla metratura commerciale dell’ immobile pertanto quando ti ritrovi ad avere un appartamento con 20mq in meno rispetto a quello promesso a voce dal venditore, quali strumenti si hanno per ottenere un indennizzo o risolvere il contratto di compravendita?

Un’ altra domanda: E’ ancora legale la vendita a corpo?

Grazie

30/6/2008 | Emanuela (via email)

Risposta: la vendita a corpo è certamente “legale” ed è anche quella più diffusa. Ora, nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell’immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata (vendita a corpo), non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento (art. 1538 c.c.). Diversamente, quando un determinato immobile è venduto con l’indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura (vendita a misura), il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell’immobile è inferiore a quella indicata nel contratto. Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l’eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata.

Quindi il criterio fondamentale di distinzione tra i due tipi di vendita sta in ciò che nella vendita a misura la determinazione dei confini della cosa venduta è effettuata attraverso la misurazione, mentre la vendita a corpo è caratterizzata dalla determinazione e delimitazione del bene in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura. Nella vendita a corpo il prezzo non ha alcuna stretta relazione con l’estensione dell’immobile ancorché essa sia stata indicata dalle parti; tuttavia, in questo tipo di vendita, la menzione nel contratto della misura dell’immobile costituisce, nella previsione dell’art. 1538 c.c., un elemento cui la norma stessa , ricorrendo certi presupposti di carattere oggettivo (misura reale del bene inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata in contratto), attribuisce importanza al fine della possibilità di chiedere la rettifica del prezzo, che può essere ritenuta esclusa solo nel caso in cui, dalla interpretazione del contratto, risulti che le parti abbiano inteso derogare alla norma stessa, escludendone l’applicabilità, per avere esse considerato irrilevante del tutto l’effettiva estensione dell’immobile, quale che esso sia.

In sintesi occorre fare riferimento a ciò che è scritto nel contratto: se nel contratto è stata pattuita una vendita a corpo con indicazione della “metratura commerciale” e questa non risulti essere inferiore di almeno un ventesimo a quella effettiva, l’acquirente non ha diritto ad una riduzione del prezzo.