Contratto di locazione e cedolare secca

Salve, sono uno ragazzo di 26 fuori sede lavoratore e sono in affitto in una casa con altri due ragazzi che studiano all’università. Pago 380 euro per una camera e condivido tutto il resto con gli altri due ragazzi.
Ho chiesto più volte al padrone di casa un contratto d’affitto ma ha sempre rifiutato la proposta dicendo che non gli conviene e che non vuole che i vigili vengano a fare il controllo per la residenza.
Ho letto che il 07 Aprile 2011 è entrata in vigore la legge sulla cedolare secca. Posso farne uso? Vorrei fare capire al padrone di casa che sarebbe meglio per entrambi fare un contratto!!!
Grazie mille anticipatamente per la risposta!!!!
Matteo

Risposta: la c.d. cedolare secca consiste in un regime facoltativo di tassazione a “forfait” del canone di locazione, introdotto dal decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, concernente “Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale”. L’art. 3 di questa legge, che contiene le disposizioni in materia di “Cedolare secca sugli affitti”, è riprodotto  in calce a questo articolo.

1. Requisiti dell’immobile (*)

Per l’applicazione della cedolare secca l’immobile affittato deve avere le seguenti caratteristiche:

• essere adibito ad abitazione: la cedolare secca potrà essere applicata quindi sia sui contratti a libero mercato che sui contratti agevolati, puo’ essere applicata sia alle locazioni transitorie che ai contratti per gli studenti;
• essere un’unità abitativa con accatastamento da A1 a A11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè uffici.

(*) AGGIORNAMENTO: La Legge di Bilancio per il 2019 (comma n. 59) ha esteso l’applicazione della cedolare secca anche ai contratti di locazione di tipo strumentale stipulati dall’anno 2019.  Pertanto dal 2019, oltre che per gli immobili adibiti ad abitazione è possibile scegliere l’opzione anche per i locali classificati nella categoria C/1 – negozi e botteghe – di superficie fino a 600 metri quadrati (escluse le pertinenze) .

2. Aliquote

Il regime della cedolare secca è sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. In sintesi, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili che si trovano nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

3. Requisiti soggettivi

La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione c.d. della cedolare secca, in luogo della tassazione del reddito fondiario secondo il regime ordinario vigente, è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni. Sono quindi esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti.

Tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre prestare attenzione, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dall’inquilino ed all’utilizzo dell’immobile locato. Esulano dunque dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

4. Effetti della scelta della cedolare secca

L’opzione del locatore che sceglie il regime della cedolare secca, ha efficacia anche nei confronti del conduttore, che non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso.

Per il periodo di durata dell’opzione, inoltre, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se questa facoltà è prevista nel contratto di locazione. A questo fine, il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l’intenzione di esercitare l’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone.

5. Sanzioni

Inoltre, sono state istituite anche delle nuove sanzioni che valgono per tutti i contratti, sia che i medesimi vengano assoggettati ad Irpef o a cedolare secca e anche se il locatario non è persona fisica.

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione si applica la sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta. Tali misure sanzionatorie sono dovute solidalmente dai soggetti obbligati a chiedere la registrazione del contratto di locazione (ovvero le parti contraenti per i contratti verbali e le scritture private non autenticate (locatore e conduttore), parti contraenti e pubblico ufficiale per gli atti pubblici e le scritture private autenticate).

Per i contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo e comodati fittizi, l’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”. Il legislatore ha stabilito quindi con l’articolo 3, commi 8 e 9, del medesimo decreto legislativo una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione. In particolare, si applica la seguente disciplina: “a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.

La disciplina in esame regola gli effetti derivanti dalla mancata o tardiva registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatario e locatore, per quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo del medesimo e la determinazione del canone. In particolare la durata del contratto viene stabilita dalla legge in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio). Viene, altresì, previsto che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, il quale prevede che i contratti siano rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di 4 anni, fatte salve l’eccezioni previste dal medesimo articolo 2. A decorrere dalla registrazione del contratto, il canone è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, che trova applicazione dall’anno successivo in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT. Nell’ipotesi, quindi, in cui un contratto di locazione non sia stato registrato o sia registrato tardivamente è dovuta l’imposta di registro e le relative sanzioni da parte di entrambi i contraenti.

Infine, il comma 5, dell’articolo 3 del decreto legislativo prevede un inasprimento delle sanzioni se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva. È previsto che si applicano in misura raddoppiata le sanzioni amministrative di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.

Pertanto, in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi si applica la sanzione misura dal 240 al 480 per cento dell’imposta dovuta, con un minimo di 516 euro. In caso di dichiarazione del canone in misura inferiore, le sanzioni amministrative si applicano nella misura dal 200 al 400 per cento.

Fatta questa premessa sulla nuova normativa, posso rispondere al quesito in questi termini: il conduttore può denunciare all’Agenzia delle Entrate l’esistenza del contratto di locazione mai registrato e per il quale il locatore percepisce il canone “a nero“. Si applicheranno allora le disposizioni sopra ricordate: sia quelle che prevedono la determinazione circa la durata, il rinnovo e la determinazione del canone, sia quelle che prevedono sanzioni a carico di entrambe le parti (locatore e conduttore) per l’omessa registrazione.

Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 – Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale.

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 67 del 23 marzo 2011

Art. 3 Cedolare secca sugli affitti

1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unita’ immobiliari abitative locate ad uso abitativo puo’ optare per il seguente regime.

2. A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, puo’ essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonche’ delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 21 per cento. La cedolare secca puo’ essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e’ ridotta al 19 per cento.

3. Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l’obbligo previsto dall’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986.

4. La cedolare secca e’ versata entro il termine stabilito per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente gia’ pagate. Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, sono stabilite le modalita’ di esercizio dell’opzione di cui al comma 1, nonche’ di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell’85 per cento per l’anno 2011 e del 95 per cento dal 2012, e del versamento a saldo della medesima cedolare, nonche’ ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa, ai fini dell’attuazione del presente articolo.

5. Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non e’ indicato o e’ indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata, rispettivamente, le sanzioni amministrative previste dall’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. In deroga a quanto previsto dal decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell’accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all’impugnazione dell’accertamento, si applicano, senza riduzione, le sanzioni amministrative previste dall’articolo 1, commi 1 e 2, e dall’articolo 13, comma 1, del citato decreto legislativo n. 471 del 1997.

6. Le disposizioni di cui ai commi da 1 a 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unita’ immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attivita’ d’impresa, o di arti e professioni. Il reddito derivante dai contratti di cui al presente articolo non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

7. Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109.

8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione e’ stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e’ fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

9. Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:

a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;

b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto.

11. Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca e’ sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facolta’ di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facolta’ di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.