Acquisto di immobile locato con contatto di locazione non registrato e diritto di prelazione

Salve Avv. Falusi,
sto trattando l’acquisto di un capannone locato a terzi dal 10/2012 con contratto mai registrato, secondo il proprietario per dimenticanza. Il conduttore ha ugualmente diritto alla prelazione? In ogni caso non vorrei correre rischi, mi consiglia di fare registrare tardivamente il contratto originale al proprietario prima del compromesso? La rinuncia alla prelazione è valida anche se richiesta e ottenuta prima della registrazione? Grazie.

Risposta: per prelazione si intende il diritto ad essere preferiti a qualsiasi altro a parità di condizioni nel caso in cui venga concluso un contratto. Per quanto riguarda le locazioni commerciali il diritto di prelazione è previsto dall’art. 38 della Legge 392/78. Dispone infatti questa norma che:

“Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli .
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado”.

Si tenga presente, inoltre, che per il combinato disposto  degli artt. 35 e 41 della L. 392/78  il campo di applicazione del diritto di prelazione è ristretto solo agli immobili in cui viene svolta un’attività comportante contatti con il pubblico .

Per quanto concerne la questione dell’omessa registrazione del contratto di locazione, occorre ricordare che la legge 311/2004 (c.d. Finanziaria 2005) all’articolo 1 comma 346, dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Per effetto di questa norma, quindi, qualsiasi contratto di locazione, sia ad uso abitativo che diverso (eccetto quelli di durata annua non superiore ai 30 giorni) o comunque costitutivo di diritti di godimento su unità immobiliari o loro porzioni (es: contratto di comodato) deve essere registrato, pena la nullità del contratto stesso.

Tralasciando di considerare le forti perplessità che suscita questa figura di nullità (nullità che non attiene a carenze originarie del contratto, ma che riguarda un onere di natura fiscale imposto alle parti) se si aderisce all’interpretazione più rigorosa e letterale della norma, il contratto di locazione non registrato non potrebbe produrre effetti giuridici, quindi il “conduttore” non sarebbe in realtà tale, ma occupante senza titolo e, conseguentemente, non sarebbe titolare di alcun diritto di prelazione. D’altra parte si sostiene anche che il contratto di locazione non registrato rimarrebbe valido, anche se soggetto ad una condizione sospensiva che lo renderebbe inefficace fino all’avvenuta registrazione, con valenza retroattiva.

Inoltre, e prescindendo dalla questione della nullità, il contratto di locazione non registrato (e quindi privo di data certe anteriore alla vendita) potrebbe non essere opponibile all’acquirente (art. 1599 c.c.).

Come è facile intuire in questa fattispecie ci sono  molti elementi che, se non adeguatamente chiariti e risolti, fanno pensare che l’acquirente, assieme all’immobile, acquisiti anche potenziali fonti di contenzioso con l’attuale conduttore. Consiglio quindi di farsi assistere da un avvocato che, esaminata attentamente la questione, possa individuare la strada più agevole per concludere l’affare.