Rifacimento del tetto condominiale: a chi compete la spesa?

tettoBuon giorno,  sono proprietario al primo piano di un immobile sito in provincia di Mantova. Adesso e’ arrivato il momento di rifare il tetto in quanto piove dentro ( ci dono macchie di muffa in più punti). Il problema è che la proprietaria del piano terra non vuole partecipare alle spese di rifacimento del tetto. Il loro appartamento e ‘ gravato da un muto bancario. Come posso agire prima che il tetto mi cada in testa ed il problema rimanga solo mio ? Grazie, saluti.

Il tetto, ovvero la copertura dell’edificio che ha lo scopo di preservare l’interno dell’edificio dagli agenti atmosferici, rientra tra le parti comuni dell’edificio: ce lo dice l’art. 1117 del codice civile, secondo cui sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

Questo significa che il tetto non è solo tuo, ma anche del proprietario dell’appartamento del piano terra. Il tetto, infatti, ha lo scopo di preservare l’intero edificio e quindi non solo l’appartamento dell’ultimo piano. Ed allora se il tetto è di entrambi, anche il condomino del piano terra è tenuto a partecipare alla spese di manutenzione.

Infatti le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio ( e tra queste, come abbiamo visto, rientra anche il tetto) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (art. 1123 codice civile).

Non c’è dubbio allora che le spese di manutenzione del tetto devono essere suddivise tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà: in sostanza chi ha l’appartamento più grande pagherà di più. Le norme sul condominio, infatti, si applicano anche nel tuo caso, che è quello del c.d. condominio minimo, cioè composto solo da due proprietari.

Quindi: la spesa per il rifacimento del tetto non può essere posta a carico dei soli proprietari degli immobili siti all’ultimo piano, ma alla stessa devono partecipare tutti i condomini.

Se l’altro condominio si rifiuta di partecipare alla spesa, dovrai rivolgerti  all’Autorita’ Giudiziaria per ottenere una condanna dell’altro condomino a sostenere la sua parte di spesa per il rifacimento detto.

In caso di effettiva urgenza  è prevista la possibilità di sostenere le spese (urgenti) per poi richiederle all’altro condominio (art. 1134 c.c.). In quest’ultimo caso, pero’, e’ necessario che sia dimostrata l’urgenza della riparazione o dell’intervento effettuato per ottenere il rimborso.

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  1. L’art. 1117 codice civile annovera il tetto tra le parti comuni dell’edificio, la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai singoli condomini. L’articolo 1123 del codice civile in materia di ripartizione delle spese tra condomini stabilisce la regola generale secondo la quale “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione”. Spetta quindi all’assemblea decidere sui lavori di riparazione da eseguire. Solo se l’assemblea ( e non il singolo condomino) decide per le tegole portoghesi, allora si dovranno installare queste tegole, e la relativa spesa sarà suddivisa tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione.

  2. Si deve riparare il tetto che perde su due appartamenti uno sopra uno sotto .Sostituendo la guaina su tutto il tetto e sostituire le tegole rotte.per una spesa modica.IL proprietario del piano di sopra per suoi motivi vuole sostituire le tegole con tegole Portoghesi nuove aumentando la spesa .Chi deve pagare la suddetta modifica.grazie