Salve, vivo in affitto in un appartamento dove si sono verificate delle infiltrazioni di acqua dal tetto condominiale, dopo alcuni lavori da parte di un’impresa. Ho segnalato varie volte la cosa all’amministratore, ma il problema non viene risolto. Cosa posso fare?
Responsabilità del condominio
L’art. 2051 c.c. stabilisce che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia salvo che provi il caso fortuito”. Il concetto di custodia va oltre la semplice detenzione del bene e implica un obbligo di mantenere il bene in condizioni tali da non arrecare danni a terzi. Il custode, che può essere il proprietario, l’utente o un altro soggetto cui sia affidato il bene, deve garantire che lo stato di manutenzione della cosa non causi danni.
La custodia implica dunque un obbligo di mantenere il bene in condizioni tali da non arrecare danni a terzi. La responsabilità del custode è oggettiva: il danneggiato deve dimostrare il danno e il nesso causale con la cosa custodita. Il custode, invece, per esentarsi da responsabilità, deve provare che il danno è derivato da caso fortuito.
Nel caso specifico, il danno subito dal conduttore è stato causato da infiltrazioni di acqua provenienti dal tetto, che rientrano nella responsabilità esclusiva del condominio ex art. 1117 c.c.. Pertanto, il condominio, in qualità di custode, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie per prevenire tali danni.
La responsabilità del custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. è di natura oggettiva, il che significa che il danneggiato deve solo dimostrare l’esistenza del danno e il nesso causale con la cosa in custodia, mentre il custode può esentarsi da responsabilità solo provando che il danno è stato causato da un caso fortuito.
La giurisprudenza ha chiarito che l’amministratore di condominio ha il compito di gestire le cose comuni e di custodirle, vigilando affinché non rechino danni a terzi o ai condomini stessi.
Ne deriva che il condominio risponde dei danni causati dalle infiltrazioni del solaio condominiali, solaio di cui appunto il condominio ha la custodia.
Legittimazione attiva del conduttore
L’art. 1585 co. 2 c.c. prevede che il locatore “non è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio”.
In caso di molestie da parte di terzi, il conduttore può agire autonomamente per proteggere il proprio godimento dell’immobile. La Cassazione ha confermato che il conduttore ha diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che arreca danni all’uso o al godimento dell’immobile locato (Cass. Civ. Sez. III° ordinanza n. 8466 del 05 maggio 2020). Questa legittimazione include non solo i danni agli arredi, ma anche ai danni strutturali dell’appartamento causati da atti illeciti di terzi (Cass. Civ. n. 24805/2005).
Il diritto di agire direttamente da parte del conduttore è indipendente dalla responsabilità del locatore, in quanto le molestie derivano da un fatto illecito che non incide direttamente sul diritto del conduttore.
Conclusioni
In qualità di conduttore dell’immobile interessato dalle infiltrazioni, tu puoi agire autonomamente (in forza dell’art. 1585 comma 2 cc) contro il condominio responsabile dei danni provocati dall’infiltrazione di acqua dal tetto condominiale.
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