Buonasera, leggo spesso il vostro blog e avrei un quesito da porvi. Sto vendendo un immobile sul quale gravava un’ipoteca a garanzia del mutuo quindicennale (Febbraio 1994) che è stato regolarmente estinto nel 2009 (post decreto Bersani quindi).
La banca però non ha proceduto a comunicare presso la Conservatoria l’estinzione del debito e l’ipoteca seppure ventennale e di fatto estinta non è stata cancellata. Ora mi ritrovo quindi a dover cancellare l’ipoteca per procedere all’atto di vendita, con l’aggravante che la banca con la quale presi il mutuo non esiste più (è stata assorbita da un altro gruppo bancario che non riesce a recuperare i documenti del mutuo).
Come mi consigliate di procedere? Saluti
Riccardo.
Innanzi tutto ti ringrazio per essere un nostro affezionato lettore.
Adesso veniamo al problema. L’ipoteca, benché ancora formalmente presente sul tuo immobile, è oramai priva di effetti, essendo decorso oltre un ventennio dalla sua iscrizione. L’immobile, quindi, è libero da quel vicolo ipotecario.
Il codice civile (in particolare gli artt. 2847 e 2878 ) prevede, infatti, che l’iscrizione dell’ ipoteca conserva la sua efficacia per 20 anni dalla sua data (o per il minore numero di anni a cui è stata limitata). Il creditore che vuole mantenere la garanzia ipotecaria, deve provvedere a rinnovare l’iscrizione prima della data di scadenza; se il creditore non rinnova l’iscrizione, l’ipoteca perde di efficacia anche se il debito a garanzia del quale l’ipoteca è stata iscritta, non sia stato ancora estinto.
Nel tuo caso l’estinzione sostanziale dell’ipoteca è avvenuta nel 2009 in conseguenza del pagamento dell’ultima rata del mutuo. Tuttavia, poiché la banca non ha provveduto a chiedere la cancellazione dell’iscrizione alla conservatoria dei registri immobiliari, l’ipoteca risulta ancora presente (anche se solo formalmente) sull’immobile.
La permanenza di questa formalità, prima del 2014, cioè prima del decorso del ventennio dalla data di iscrizione, avrebbe reso praticamente impossibile vendere l’immobile (i potenziali acquirenti non sono in grado di sapere se il debito garantito dall’ipoteca è stato pagato interamente e se non lo fosse rischierebbero l’espropriazione dell’immobile acquistato).
Oggi, invece, essendo l’ipoteca priva di qualsiasi effetto per il decorso del termine di 20 anni, i possibili acquirenti non rischiano nulla e ciò anche se, per ipotesi, il mutuo non fosse stato ancora integralmente pagato.
D’altra parte è anche vero che se non si provvede a cancellare l’ipoteca questa continua ad apparire a chiunque faccia una visura immobiliare. E la presenza di una iscrizione ipotecaria (ancorché inefficace) potrebbe fare “scappare” un possibile compratore poco informato.
Che fare allora? Il mio consiglio è di mettere tranquillamente in vendita l’immobile: sia il notaio sia il tecnico eventualmente incaricato dall’acquirente potranno spiegare a quest’ultimo l’inefficacia dell’iscrizione ipotecaria presente e che la compravendita può essere conclusa in sicurezza.
Nel caso in cui, tuttavia, trovassi difficoltà a vendere a causa della permanenza dell’iscrizione, e non riesci ad ottenere dalla banca la cancellazione, dovrai rivolgerti ad un avvocato.
Salve. Mi trovo nella stessa identica situazione, solo che non sono ancora trascorsi 20 anni. L’ipoteca precedente è di dicembre 1998. La banca non ritrova i documenti per via di precedenti cessioni di filiali e rami di azienda. Che fare? Ho già un compratore pronto con i documenti pronti dal notaio. Grazie