Convocazione tardiva dell’assemblea condominiale: quando è annullabile

Il regolamento condominiale può prevedere un termine di preavviso superiore a quello stabilito dalla legge e, in questo caso, l’amministratore è tenuto a rispettarlo. La violazione del termine può determinare l’annullamento della delibera, anche se il condomino ha partecipato all’assemblea.

Le regole sulla convocazione dell’assemblea condominiale non sono un semplice adempimento formale. Il rispetto dei termini di preavviso serve infatti a garantire a ciascun condomino la possibilità di conoscere per tempo la riunione, organizzarsi per partecipare e arrivare all’assemblea adeguatamente informato sugli argomenti da discutere.

A questo tema è dedicata una recente pronuncia della Corte d’Appello di Torino, che ha affrontato un caso nel quale il regolamento condominiale stabiliva un termine di preavviso di dieci giorni, mentre un condomino aveva ricevuto la convocazione soltanto sette giorni prima dell’assemblea.

La Corte ha ritenuto che la violazione del termine previsto dal regolamento fosse rilevante e ha conseguentemente annullato le deliberazioni impugnate.

Il caso esaminato dalla Corte d’Appello di Torino

La vicenda nasce da un’assemblea condominiale convocata per discutere, tra l’altro, di lavori collegati ai bonus fiscali e dell’affidamento degli incarichi ai tecnici e all’impresa esecutrice.

Un condomino aveva impugnato le deliberazioni adottate dall’assemblea, contestando, tra le altre cose, il mancato rispetto del termine di convocazione previsto dal regolamento condominiale.

La convocazione gli era infatti pervenuta il 27 settembre 2022, mentre l’assemblea in prima convocazione era stata fissata per il 4 ottobre 2022: il preavviso era quindi di soli sette giorni.

Il regolamento condominiale, invece, prevedeva espressamente che l’assemblea dovesse essere convocata con un preavviso di almeno dieci giorni. Il Tribunale di Verbania aveva inizialmente respinto l’impugnazione. La questione è stata quindi sottoposta alla Corte d’Appello di Torino, che ha riformato la decisione di primo grado.

Il termine previsto dal regolamento deve essere rispettato

Uno dei passaggi più interessanti della sentenza riguarda il rapporto tra il termine previsto dalla legge e quello eventualmente stabilito dal regolamento condominiale.

L’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. stabilisce che l’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione. Nel caso esaminato, però, il regolamento condominiale prevedeva un termine più ampio: dieci giorni. La Corte d’Appello ha ritenuto che tale previsione regolamentare avesse carattere generale e non fosse limitata alle sole assemblee chiamate ad approvare il rendiconto o il preventivo.

In altre parole, il regolamento aveva scelto di garantire ai condomini un periodo di preavviso maggiore rispetto al minimo previsto dalla legge. Una volta introdotta questa garanzia, essa doveva essere rispettata. La ratio è piuttosto semplice: il termine di convocazione serve a consentire al condomino di avere una conoscenza tempestiva dell’assemblea e di poter partecipare in maniera consapevole alla formazione della volontà collegiale.

Non basta rispettare il termine minimo previsto dalla legge

La sentenza offre quindi un’indicazione importante. Non è sufficiente che l’amministratore rispetti il termine minimo stabilito dall’art. 66 disp. att. c.c. se il regolamento condominiale prevede un termine più favorevole per i condomini.

Il termine legale rappresenta infatti una garanzia minima. I condomini, nell’ambito della propria autonomia regolamentare, possono prevedere un termine maggiore, purché più favorevole. Nel caso deciso dalla Corte, proprio questa previsione regolamentare è stata ritenuta vincolante. Di conseguenza, una convocazione effettuata con sette giorni di preavviso, a fronte dei dieci giorni stabiliti dal regolamento, è stata considerata tardiva.

Cosa succede se la convocazione è tardiva?

L’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prevede che l’omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto determini l’annullabilità della deliberazione. La Corte d’Appello di Torino ha applicato questo principio anche alla violazione del termine più ampio previsto dal regolamento condominiale. Pertanto, la violazione del termine regolamentare non è stata considerata una semplice irregolarità priva di conseguenze: nel caso concreto, ha determinato l’annullamento delle deliberazioni impugnate.

Il condomino può partecipare all’assemblea e poi impugnare la delibera?

Questo è probabilmente l’aspetto più significativo della decisione. Nel caso esaminato, il condomino convocato tardivamente aveva comunque partecipato all’assemblea. Il condominio aveva sostenuto che tale partecipazione avrebbe dovuto considerarsi idonea a sanare il vizio della convocazione.

La Corte non ha condiviso questa impostazione. Secondo i giudici, la semplice partecipazione all’assemblea non determina automaticamente la sanatoria del vizio di convocazione.

Il condomino che è stato convocato irregolarmente può quindi partecipare alla riunione e, se vota contro la deliberazione, conservarne la possibilità di impugnazione per il vizio relativo alla convocazione. La Corte ha sottolineato che l’art. 66 disp. att. c.c. riconosce espressamente la legittimazione all’impugnazione anche al condomino dissenziente. Ritenere che la sola presenza in assemblea comporti automaticamente la perdita del diritto di impugnare significherebbe introdurre una forma di sanatoria che la norma non prevede.

Perché la regolare convocazione è così importante?

La convocazione non costituisce soltanto un passaggio burocratico. La sua funzione è quella di garantire che tutti gli aventi diritto siano messi nelle condizioni di conoscere l’assemblea e di partecipare consapevolmente alle decisioni.

Del resto, l’art. 1136, sesto comma, c.c. stabilisce che l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.

La Corte richiama, sul punto, anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo la quale la preventiva convocazione degli aventi diritto costituisce un requisito essenziale del procedimento assembleare. Spetta quindi all’assemblea, e in particolare al suo presidente, verificare la regolarità delle convocazioni prima di procedere alle deliberazioni.

Una precisazione importante: il condomino non è obbligato ad assentarsi

La decisione presenta anche un risvolto pratico particolarmente interessante. Un condomino che riceva tardivamente la convocazione non deve necessariamente scegliere tra partecipare all’assemblea e conservare il diritto di contestare il vizio.

La Corte ritiene infatti possibile la partecipazione all’assemblea anche in presenza di una convocazione irregolare, fermo restando il diritto di impugnare la deliberazione se il condomino è dissenziente.

Naturalmente, la questione può assumere caratteristiche diverse quando il comportamento del condomino manifesti un’inequivoca accettazione della deliberazione o una rinuncia all’impugnazione. La stessa Corte precisa infatti che soltanto un’accettazione inequivoca della delibera, con riferimento al vizio di convocazione, può assumere rilievo come acquiescenza o rinuncia all’impugnazione.

La decisione della Corte d’Appello

Alla luce delle considerazioni svolte, la Corte d’Appello di Torino ha accolto il motivo relativo alla tardiva convocazione. Poiché il condomino aveva ricevuto l’avviso in violazione del termine previsto dal regolamento condominiale, la Corte ha disposto l’annullamento delle deliberazioni impugnate.

Gli altri motivi di impugnazione non sono stati esaminati perché l’accoglimento della censura relativa alla convocazione rendeva superfluo il loro esame. La sentenza, depositata all’esito della camera di consiglio del 3 giugno 2026, ha inoltre disposto la compensazione integrale delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio.

Cosa deve verificare il condomino?

La pronuncia offre alcuni spunti pratici. Quando si riceve una convocazione assembleare è opportuno verificare:

• la data di ricezione dell’avviso;
• il rispetto del termine minimo previsto dalla legge;
• l’eventuale presenza nel regolamento condominiale di un termine più lungo;
• la corretta indicazione degli argomenti posti all’ordine del giorno;
• la regolarità della convocazione di tutti gli aventi diritto.

Un termine di convocazione previsto dal regolamento e più favorevole rispetto a quello legale non può essere semplicemente ignorato dall’amministratore. La vicenda esaminata dalla Corte d’Appello di Torino dimostra inoltre che la regolarità della convocazione può assumere un’importanza decisiva quando si discute della validità delle deliberazioni assembleari.

In conclusione

La convocazione dell’assemblea condominiale deve rispettare non soltanto le disposizioni di legge, ma anche le eventuali regole contenute nel regolamento condominiale quando queste prevedano un termine di preavviso maggiore e più favorevole ai condomini. Se tale termine non viene rispettato, la deliberazione può essere annullabile.

E la semplice partecipazione del condomino all’assemblea non comporta, di per sé, la rinuncia al diritto di contestare la deliberazione per il vizio della convocazione. La sentenza della Corte d’Appello di Torino rappresenta quindi un utile richiamo all’importanza delle regole che disciplinano la formazione della volontà dell’assemblea condominiale.