Cancellazione dell’ipoteca estinta

Carissimo avvocato,
da subito Le dico che dal suo sito ho tratto , nel tempo, diverse informazioni utili che ho potuto estendere anche a familiari e conoscenti ma, proprio in questi periodo, un familiare si è imbattuto in un problema (per altro comune a milione di italiani) al momento irrisolvibile:
in data 04.01.1991 è stata pagata l’ultima rata di un mutuo acceso con la BNL per acquisto prima casa;
in data 21.01.1994 è stata inoltrata richiesta di cancellazione ipotecaria;
in data 28.01.1994 la BNL ha richiesto il pagamento di 483.000 lire per effettuare tael cancellazione , versamento effettuato pochi giorni dopo;
in data 19.02.2008 in occasione di eventuale vendita dell’immobile si è venuti a conoscenza che sullo stesso è iscritta ipoteca mai cancellata;
in data 21.07.2008 con r/r si è inivata tutta la documentazione sopra descritta con allegata copia ultima rata pagata e ricevuta di versamento di lire 483.000 con richiesta di sollecito di cancellazione;
in data 17.12.2008 la BNL Roma -ufficio Ipoteche- ha restituito tutto l’incarto precisando che tale ipoteca ha cessato di avere efficacia di legge alla data del 05.12.2008 (iscritta nei registri il 5.12.1988- 20 anni ) e che, pertanto, non ritengono opportuno effetturne la cancellazione, senza minimanente fare riferimento alla somma di lire 483.000 percepita -a mio avviso- indebitamente.
Pertanto si chiede alla S.V: se il decreto Bersani puo’ essere applicato al caso in questione, se si puo’ chiedere alla BNL la cancellazione forzata dell’ipoteca, se la Banca deve restituire la somma con interessi maturati.
Quant’altro Lei riterrà opportuno segnalare.
Valerio.

Risposta: in questa sede non possiamo fornire una esauriente risposta al quesito proposto e quindi ci limitiamo a ricordare che l’ estinzione dell’ipoteca non equivale alla cancellazione della stessa dai registri immobiliari: infatti, l’estinzione dell’ipoteca significa che la stessa non ha più effetto, anche se formalmente continua a risultare nei registri immobiliari (ipoteca formale).
La questione di diritto posta nella domanda è se l’estinzione della (iscrizione della) ipoteca per prescrizione (art. 2847 cod. civ.) sia equiparabile, a tutti gli effetti, alla cancellazione dell’ipoteca stessa, ragion per cui possa ritenersi sostanzialmente adempiuta dalla banca l’obbligo di procedere alla cancellazione per il solo fatto che l’iscrizione del l’ipoteca è estinta per decorso del tempo.

Secondo una sentenza della Corte di Cassazione del 1993, si ritiene che l’estinzione dell’iscrizione della ipoteca per prescrizione non equivale alla cancellazione, trattandosi di fatti diversi, che adempiono a funzioni differenti e spiegano effetti distinti. La terminologia, per la verità, dà luogo ad equivoci, in quanto – a causa della efficacia costitutiva della iscrizione – non si distingue adeguatamente tra l’estinzione del diritto ad iscrivere l’ipoteca e, quindi, il venir meno della stessa ipoteca, e la estinzione della mera iscrizione, che non pregiudica affatto il diritto a reiscrivere la ipoteca. Ma ciò non inficia le rilevanti diversità positivamente esistenti.  Poiché l’ipoteca si costituisce mediante l’iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808 cod. civ.), l’iscrizione è certamente elemento costitutivo. La cancellazione – che fa anche cessare l’iscrizione, da cui ha origine la costituzione della ipoteca – produce sicuramente l’effetto di togliere valore all’ipoteca medesima. Per contro, la mancata rinnovazione tempestiva dell’iscrizione (art. 2847 cod. civ.) raffigura una ipotesi di inefficacia sopravveniente, la quale determina il venir meno della sola iscrizione dell’ipoteca, con effetti limitati, perché se il titolo sussiste nonostante l’estinzione dell’iscrizione non rinnovata, si può procedere ad una nuova iscrizione (art. 2848 cod. civ.).
Si può ipotizzare, infatti, che nonostante l’estinzione per prescrizione dell’effetto della iscrizione, il diritto ad iscrivere l’ipoteca continui a sussistere e il titolare proceda a nuova iscrizione. L’evenienza è possibile soprattutto nel caso in cui il venditore dell’immobile conceda l’ipoteca in favore di un terzo il quale, nonostante l’estinzione dell’iscrizione ipotecaria per prescrizione, conservando il titolo, può sempre procedere ad una nuova iscrizione.

Pertanto, l’estinzione dell’iscrizione dell’ipoteca non conduce automaticamente alla eliminazione di essa. Occorre anche la cancellazione.
Se l’iscrizione ipotecaria è estinta, ma l’ipoteca non è cancellata, e non è venuto meno il diritto di chiedere l’iscrizione, si può sempre procedere ad una nuova iscrizione. Per contro, una volta cancellata l’ipoteca – ciò suppone, nel caso di ipoteca volontaria, il venir meno il titolo – non si può procedere nuovamente alla iscrizione.
In definitiva, non essendo la estinzione per prescrizione dell’ipoteca equiparabile alla cancellazione, non può ritenersi adempiuta l’obbligazione di cancellare per il fatto che l’iscrizione è estinta per il decorso del tempo.

Quanto all’adozione della procedura semplificata prevista dalla c.d. legge Bersani al caso di specie, va detto che tale procedura può essere applicata anche alla cancellazione delle ipoteche relativi a mutui estinti prima dell’entrata in vigore della legge. Infatti la la legge 40/2007 (c.d. legge Bersani) all’art. 13 comma 8-terdecies prevede che per i mutui estinti prima della data di entrata in vigore della legge e la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata alla medesima data, il termine di 30 giorni per la comunicazione da parte della banca all’Agenzia del Territorio dell’avvennuta estinzione del mutuo, decorre dalla data della richiesta della quietanza da parte del debitore, da effettuarsi mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.