Aumento traffico su servitù: cosa fare se il passaggio diventa un abuso?

Salve, in una cittadina balneare molto frequentata esiste una servitù di passaggio larga 3 metri a favore di un lotto di 450 mq in cui insiste una abitazione. L’abitazione è stata prima trasformata in un fabbricato a 3 elevazioni fuori terra e poi oltre ad 2 abitazioni vi insistono due B&B di cui uno con partita iva. Ovviamente il traffico pedonale e carrabile è aumentato a dismisura creando tanti disagi al fondo servente. I proprietari (arroganti e prepotenti) del fondo dominante usano lo spazio del passaggio 3 x 17 metri, come parcheggio e all’occorrenza deposito. La servitù era nata a servizio di una sola casa, adesso non è più un passaggio ma uno spazio in cui oltre a passare un sacco di gente, si staziona, si chiacchiera si gioca a palla ecc. . Cosa posso fare per evitare ciò, quali sono i miei diritti di proprietaria del fondo servente?

La servitù prediale è un diritto reale di godimento che comporta l’imposizione di un peso su un fondo (fondo servente) a vantaggio di un altro fondo (fondo dominante) appartenente a un diverso proprietario, come previsto dall’articolo 1027 del Codice civile. Essa può essere costituita in forma volontaria o coattiva.

Le servitù volontarie possono riguardare qualsiasi tipo di utilità, purché tale utilità sia tratta da un fondo a beneficio di un altro fondo di proprietà diversa. Al contrario, le servitù coattive sono un numero chiuso: sono cioè tipizzate dalla legge, la quale ne predetermina il contenuto. Pertanto, non è possibile costituire servitù coattive diverse da quelle espressamente previste da specifiche disposizioni normative, le quali individuano esigenze ritenute meritevoli di tutela.

Secondo l’art. 1027 c.c., la servitù è dunque un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo. Deve trattarsi di un uso conforme alla sua natura e non può essere aggravata oltre quanto stabilito dal titolo o consentito dalle normali esigenze del fondo dominante (art. 1067 c.c.).

L’articolo 1067 del Codice Civile stabilisce un principio fondamentale: il proprietario del fondo dominante (colui che beneficia della servitù) non può realizzare innovazioni sul suo fondo che tendano a rendere più gravosa la condizione del fondo servente.

L’art 1067 c.c., quindi fa divieto al proprietario del fondo dominante di apportare innovazioni che, cagionando un apprezzabile pregiudizio, attuale o potenziale, rendano più gravosa la condizione del fondo servente. In particolare, con riferimento alla identificazione dei bisogni del fondo dominante, qualora l’atto costitutivo non contenga una precisa limitazione, la relativa valutazione deve ispirarsi a normali criteri di prevedibilità, la quale deve essere intesa in senso generico ed oggettivo (Cass. civ. n. 11661/2018)

Nel nostro caso, la trasformazione dell’abitazione in una struttura multifunzionale e il conseguente aumento smisurato del traffico potrebbero configurare un aggravamento della servitù non consentito. Allo stesso modo, l’utilizzo dell’area di passaggio per scopi diversi dal mero transito (parcheggio, deposito, attività ludiche o sociali) rappresenta un utilizzo improprio che lede i diritti del proprietario del fondo servente.

Il proprietario del fondo dominante può servirsi della servitù in modo più intenso solo se ciò non comporta un aggravio per il fondo servente. Se invece l’uso cresce in modo sproporzionato, fino a compromettere la fruizione del fondo servente o a modificarne la destinazione, siamo di fronte a un abuso.

La Giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte ribadito che l’innovazione non costituisce in sé stessa aggravamento della servitù; lo costituisce solo quando cagiona un apprezzabile pregiudizio, attuale o potenziale, da giudicare caso per caso, (Cass. n. 1172/1963; n. 2327/1995; n. 19182/2003). Incombe agli interessati dimostrare l’avvenuta alterazione in loro danno dell’esercizio della servitù (Cass. n. 14015/2005).

In applicazione di tali principi è stato precisato che se il mutamento di destinazione o la trasformazione del fondo che fruisce della servitù di passaggio determina sul fondo servente un maggior traffico a causa del più elevato numero di persone che vengono a trovarsi in condizione di esercitare il passaggio, non può affermarsi che l’aggravamento della
servitù sia in re ipsa, giacché l’aggravamento può ritenersi sussistente solo nel caso in cui, tenuto conto dello stato dei luoghi, delle caratteristiche dei due fondi e di tutte le circostanze rilevanti, il transito di un maggior numero di persone risulti realmente dannoso per il fondo servente, e cioè dia luogo ad inconvenienti o molestie che, secondo la comune valutazione, siano economicamente apprezzabili come più gravose e che in precedenza non si verificavano e non erano prevedibili.

È stato chiarito che, per quanto particolarmente riguarda la identificazione dei bisogni del fondo dominante, qualora l’atto costitutivo non contenga una precisa limitazione, la relativa valutazione deve ispirarsi a normali criteri di
prevedibilità (Cass. n. 1172/1963; Cass. :n. 999/1981). Il criterio di prevedibilità deve essere inteso nel senso di prevedibilità «generica e oggettiva» (Cass. n. 11661/2018)

Tenuto conto di quanto sopra, il proprietario del fondo servente ha dunque diritto a che la servitù sia esercitata nei limiti stabiliti. Quando tali limiti vengono superati, può attivarsi per tutelare i propri interessi, sia in via stragiudiziale che giudiziale.

Ecco alcuni rimedi possibili:

• Diffida stragiudiziale: una lettera formale in cui si chiede il ripristino del corretto uso della servitù e la cessazione degli abusi;
• Azione negatoria (art. 949 c.c.): per accertare che non esiste alcun diritto che consenta l’uso improprio (parcheggio, deposito, ecc.) e ottenere la rimozione di ciò che impedisce il pieno godimento del fondo;
• Azione di reintegrazione nel possesso (art. 1168 c.c.): se vi è una turbativa concreta al possesso del bene, come l’occupazione continuativa dello spazio;
• Domanda di modifica delle modalità d’uso (art. 1068 c.c.): nei casi in cui l’esercizio della servitù sia divenuto particolarmente gravoso.

In presenza di danni concreti (usura del suolo, danni materiali, perdita di valore), è anche possibile agire per il risarcimento del danno.