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L’ estinzione dell’ipoteca dopo 20 anni e la sua cancellazione

ipotecaBuonasera, leggo spesso il vostro blog e avrei un quesito da porvi.  Sto vendendo un immobile sul quale gravava un’ipoteca a garanzia del mutuo quindicennale (Febbraio 1994) che è stato regolarmente estinto nel 2009 (post decreto Bersani quindi).

La banca però non ha proceduto a comunicare presso la Conservatoria l’estinzione del debito e l’ipoteca seppure ventennale e di fatto estinta non è stata cancellata. Ora mi ritrovo quindi a dover cancellare l’ipoteca per procedere all’atto di vendita, con l’aggravante che la banca con la quale presi il mutuo non esiste più (è stata assorbita da un altro gruppo bancario che non riesce a recuperare i documenti del mutuo).

Come mi consigliate di procedere? Saluti
Riccardo.

Innanzi tutto ti ringrazio per essere un nostro affezionato lettore.

Adesso veniamo al problema. L’ipoteca, benché ancora formalmente presente sul tuo immobile, è oramai priva di effetti, essendo decorso oltre un ventennio dalla sua iscrizione. L’immobile, quindi, è libero da quel vicolo ipotecario.

Il codice civile (in particolare gli artt. 2847 e 2878 ) prevede, infatti, che l’iscrizione dell’ ipoteca conserva la sua efficacia per 20 anni dalla sua data (o per il minore numero di anni a cui è stata limitata). Il creditore che vuole mantenere la garanzia ipotecaria, deve provvedere a rinnovare l’iscrizione prima della data di scadenza; se il creditore non rinnova l’iscrizione, l’ipoteca perde di efficacia anche se il debito a garanzia del quale l’ipoteca è stata iscritta, non sia stato ancora estinto.

[Per saperne di più…]

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Acquistare un immobile ipotecato

casa-soldiSto comprando una casa ed ho scoperto, dopo aver firmato il contratto, che ha un mutuo e quindi un ipoteca … L’agenzia mi dice che non ci sono rischi ne problemi per me acquirente e vero ??? Ipoteca come viene tolta ?

Dire che non ci sono rischi per l’acquirente di un immobile gravato da ipoteca, è quanto meno azzardato…  il creditore ipotecario, infatti, può fare espropriare l’immobile nei confronti di chiunque.

Mi sembra di intuire che l’operazione di acquisto non si sia ancora perfezionata e, quindi, presumo che il contratto da te firmato sia un contratto preliminare di compravendita (c.d. “compromesso“).

Ebbene, se stai acquistando da un privato la cosa migliore è pretendere che l’ipoteca sia cancellata dal venditore prima dell’atto notarile di compravendita. Spesso il venditore non ha ancora estinto il mutuo acceso all’epoca dell’acquisto dell’immobile e, quindi, vi è sempre l’ipoteca concessa alla banca mutuamte. Il residuo del mutuo originario viene quindi estinto talvolta con i soldi ricevuti dall’acquirente.

Se l’acquirente è il costruttore dell’immobile, allora potrai valutare l’eventualità dell’accollo del mutuo stipulato dal costruttore con la banca (previo, eventualmente, frazionamento dello stesso). Nel caso di trattative tra privati, invece, è sconsigliabile (per tutte le parti)  l’accollo del mutuo ipotecario: l’acquirente infatti potrebbe assumere un debito più oneroso di quello che avrebbe contratto con la propria banca ed il venditore, che quasi mai viene liberato dalla banca, rimarrebbe debitore solidale verso l’istituto bancario con il rischio di dover pagare le rate di mutuo ove non riscosse dalla banca dal compratore accollante.

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Limite per l’iscrizione ipotecaria da parte di Equitalia

Qual’è la somma per la quale Equitalia può iscrivere ipoteca legale sull’immobile di proprietà?
Reclamando bolli auto non pagati, Equitalia è tenuta prima a rifarsi sul veicolo e poi su altri beni come l’immobile di proprietà: C’è un ordine nei beni da “fermare”?- Mi hanno iscritto ipoteca per € 8.700 a fronte di un totale da pagare di €4.740- Potevano farlo?-
Riconoscente per la risposta- Grazie
F.

Risposta: l’art. 76 del DPR n. 602/1973, ha fissato il limite minimo di 8.000,00  per l’avvio della espropriazione immobiliare. La Corte di Cassazione ha precisato (sentenza a sezione unite del 22 febbraio 2010 n. 4077)  che,  visto che l’ipoteca rappresenta un atto preordinato e strumentale all’espropriazione,  soggiace anch’essa al limite per essa stabilito, nel senso che non può essere iscritta se il debito del contribuente non supera gli 8.000,00 euro.

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Ipoteca giudiziale a carico del fideiussore

Una ventina d’anni fa ho fatto da garante per un prestito bancario a favore di mio cognato per 60 milioni (di lire).
Purtroppo mio cognato non ha completato il pagamento e a tutt’oggi risulta con gli interessi l’esorbitante cifra di 71 mila euro. Nell’aprire un conto corrente mi sono sentito dire che sono oggetto di ipoteca giudiziale per quella cifra.
Personalmente non sono mai stato contattato dalla banca ma se si facesse avanti per essere pagata, vorrei sapere se pur essendoci altri garanti per quel prestito (la sorella di mio cognato) potrebbe fare rivalsa solo su di me per l’intero importo, essendo proprietario della casa in cui vivo.Inoltre vorrei sapere se, nel caso passassi la casa in proprietà a mio figlio, se la banca potrebbe chiamare anche lui a rispondere di quella ipoteca.
Grazie
Sergio

Risposta: la banca potrebbe certamente soddisfare l’intero credito anche sul patrimonio di uno solo dei due fideiussori; infatti se più persone hanno prestato fideiussione per un medesimo debitore e a garanzia di un medesimo debito, ciascuna di esse è obbligata per l’intero debito, salvo che sia stato pattuito il beneficio della divisione (art. 1946 c.c.);  il fideiussore che ha pagato ha poi regresso contro gli altri fideiussori per la loro rispettiva porzione.

Quanto alla cessione della casa su cui grava l’ipoteca in favore del figlio, questo non “salverebbe” la casa da una possibile azione esecutiva della banc, poichè l’ipoteca segue il bene e, quindi, la banca potrebbe espropriare l’immobile anche se venisse ceduto al figlio.

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Ipoteca nulla se il debito non supera gli 8 mila euro

Cassazione civile – Sezioni unite – sentenza 22 febbraio 2010 n. 4077

Le Sezioni unite della Cassazione civile con la sentenza 22 febbraio 2010 n. 4077 ha dichiarato nulle le ipoteche inferiori agli 8 mila euro.
I magistrati hanno rigettato le contestazioni di Equitalia che sosteneva la “falsa applicazione dell’art. 77 del DPR n. 602/1973, in quanto il Legislazione aveva fissato il limite minimo di 8.000,00 euro solo per l’avvio della espropriazione immobiliare, consentendo perciò di iscrivere ipoteca anche per importi inferiori alla predetta soglia”. Secondo i giudici di legittimità visto che l’ipoteca rappresenta “un atto preordinato e strumentale all’espropriazione soggiace al limite per essa stabilito, nel senso che non può essere iscritta se il debito del contribuente non supera gli 8.000,00 euro”.

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Quando scade l’ipoteca?

casa-soldiBuonasera, sono Maria (…), desidero sapere se un’ ipoteca giudiziale  possiede una scadenza, mi è stato riferito che essa scade automaticamente dopo dieci anni e deve essere rieseguita nuovamente, è corretto?Nel caso in cui il debitore avesse estinto il suo debito questo si realizza?
Cordiali saluti 

Risposta: l’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non e rinnovata prima che scada detto termine. Nonostante il decorso del termine ventennale, il creditore può procedere a nuova iscrizione; in tal caso l’ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione. Questo è quanto disposto dagli articoli 2847 e 2848 c.c.

Se il debitore paga integralmente il creditore ipotecario, assieme al debito si estingue anche l’ipoteca. L’estinzione dell’ipoteca, tuttavia, non comporta la sua automatica cancellazione dai registri immobiliare, la quale deve essere richiesta a cura e spese del debitore.

 

 

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L’ipoteca accesa su un immobile ad uso diverso dall’abitazione può essere cancellata con la procedura semplificata introdotta dalla legge Bersani?

casa-soldiLa banca non e’ stata in grado di confermare che il decreto Bersani si possa applicare anche per cancellazione di ipoteca su immobili diversi da abitazione.Non trovo esclusione per tali immobili.Puo’ cortesemente confermare?
Agostino

Risposta:  il procedimento semplificato di cancellazione dell’ipoteca volontaria introdotto dalla c.d. legge Bersani (‘art. 13, commi da 8 sexies a 8 quaterdecies del d.l. 31/1/2007 n. 7 convertito in l. 40 del 2/4/2007 e successive integrazioni delle legge finanziaria 2008) può essere adottato in presenza dei seguenti presupposti:

  1. il soggetto creditore deve essere una banca o finanziaria (ovvero il finanziamento deve essere concesso da enti di previdenza obbligatoria ai propri iscritti);
  2. l’obbligazione garantita deve derivare da un contratto di mutuo.

Non hanno invece  rilievo , invece, ai fini dell’applicazione della procedura semplificata di cancellazione dell’ipoteca, nè le qualità soggettive del mutuatario  (persona fisica o persona giuridica, consumatore, professionista, società, ecc.), nè la tipologia del bene ipotecato (questa è presa in considerazione dalla legge Bersani solo per quanto riguarda le norme sull’applicazione delle penali per l’estinzione anticipata del mutuo). Quindi la circostanza che il bene su cui iscritta l’ipoteca non sia destinato ad abitazione non è di ostacolo all’utilizzo della procedura semplificata di cancellazione.

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Ancora sulla cancellazione dell’ipoteca giudiziale

casa-soldiI) Buongiorno,
avrei intenzione di acquistare un terreno, ma in seguito alla visura ipocatastale ho scoperto che sul terreno grava un ipoteca giudiziale, la domanda è come acquistare il terreno senza avere problemi in seguito?e come cancellare l’ipoteca?
Resto in attesa di una Vs. risposta.
Distinti saluti
Michele

II) Nel mio garage nel 2007 ho avuto un’ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo dalla banca Paschi di Siena, successivamente ho pagato il debito e ricevuto relativa liberatoria dalla banca. Successivamente con ritardo il 20/07/2009 mediante il Notaio ho fatto la cancellazione. Il 31/08/2009 ho fatto una ispezione ipotecaria e risulta la dicitura cancellazione totale. Con molta perplessità ho notato che nel primo foglio dell’ispezione ipotecaria risulta ancora l’ipoteca, dato che, debbo fare una richiesta di un mutuo fondiario, Le chiedo se l’ipoteca rimarrà permanente, data la cancellazione totale, alla banca risulterà l’ipoteca? nel momento in cui farò richiesta del mutuo?

La banca non vede l’ipoteca o sono compromesso per tutta lavita.
Santo

Risposta: sulla prima domanda: l’argomento è stato già affrontato nel post del 16/9/09 alla cui lettura si rimanda. In sintesi: non è consigliabile acquistare il terreno su cui grava l’ipoteca. Per acquistarlo senza avere problemi in seguito è necessario chiedere al venditore di cancellare l’ipoteca prima dell’atto di compravendita. Per la cancellazione dell’ipoteca il venditore deve procurarsi il consenso alla cancellazione da parte del creditore ipotecario oppure un provvedimento del Tribunale che ordina la cancellazione dell’ipoteca: infatti “chi richiede la cancellazione totale o parziale deve presentare al conservatore l’atto su cui la richiesta è fondata” (art. 2886 cc). Se il proprietario del terreno ha estinto il debito garantito da ipoteca, il creditore è tenuto a rilasciare il consenso per la cancellazione della stessa.
In caso di acquisto del bene gravato da ipoteca il creditore ipotecario potrà espropriare l’immobile nei confronti di chiunque ne abbia acquistata la proprietà.

In merito al secondo quesito si deve considerare che l’art. 2886 c.c. prevede che la cancellazione di una iscrizione ipotecaria o la sua rettifica deve essere eseguita in margine all’iscrizione medesima, con l’indicazione del titolo dal quale è stata consentita od ordinata e della data in cui si esegue. Pertanto dalla visura ipotecaria sarà sempre visibile che sull’immobile è stata iscritta una ipoteca, successivamente cancellata.

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La cancellazione dell’ipoteca giudiziale

casa-soldiNel 2003 io e mio marito abbiamo saldato un ipoteca a nostro carico con la vendita del nostro appartamento oggi se io (…) chiedo un finanziamento risulta a mio nome ancora un ingiunzione come posso cancellare tutto avendo tutti i documenti che la cancellazione è avvenuta.
Grazie.
Maria L.

Risposta: mi pare di capire che un Tuo creditore abbia iscritto una ipoteca giudiziale sull’immobile e che questo debito sia stata integralmente pagato nel 2003: in conseguenza del pagamento, quell’ipoteca si è estinta, ma, tuttavia, non è stata cancellata dai registri immobiliari.

Per ottenere la cancellazione devi chiedere il relativo consenso al creditore. Infatti, chi ha pagato il debito garantito da ipoteca ha diritto ad ottenere dal creditore l’assenso espresso alla cancellazione della relativa iscrizione. A seguito del pagamento del debito a garanzia del quale sia stata in precedenza iscritta ipoteca, il creditore soddisfatto è tenuto a prestare il proprio consenso (per atto pubblico o scrittura privata autenticata) alla cancellazione dell’iscrizione (dovendo, in caso contrario, rispondere dei danni subiti dal proprietario del bene), e deve altresì attivarsi, nei modi più adeguati alle circostanze, affinché il consenso così prestato pervenga al debitore (onde questi possa allegarlo all’istanza di cancellazione da rivolgere al conservatore dei registri immobiliari), ma non è anche obbligato a chiedere, di sua iniziativa, detta cancellazione (gravando, per converso, tale onere su chiunque vi abbia interesse e pertanto, in primo luogo, sul proprietario dell’immobile assoggettato al vincolo reale).

Pertanto, devi richiedere al creditore il consenso scritto alla cancellazione dell’ipoteca e, una volta acquisito tale atto allegarlo alla richiesta di cancellazione che dovrai presentare all’Agenzia del Territorio presso cui è stata iscritta l’ipoteca. Nel giro di 20/30 giorni l’Agenzia del Territorio provvede a cancellare dell’ipoteca.

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Tributi non pagati e privilegio speciale sull’immbile

casa-soldia Marzo 2004 ho acquistato casa (con regolare atto notarile) contraendo un Mutuo con la banca e relativa Ipoteca volontaria. Oggi volendo sostituire tale mutuo con uno nuovo (surroga) scopro che nell’ottobre del 2006 è stata iscritta sull’immobile una nuova ipoteca legale da parte della Sedit per tributi non pagati dal vecchio proprietario (trattasi di una società). Come è possibile iscrivere ipoteca su un bene ormai alienato da oltre 2 anni? Cosa rischio? Cosa posso fare per cancellare tale ipoteca?
Grazie per il tempo che vorrete dedicarmi.
Giacomo

Risposta: i crediti dello stato per i tributi indiretti sono garantiti da un privilegio speciale che coinvolge gli immobili ai quali il tributo si riferisce (art. 2772 del codice civile); il  privilegio comporta che il suo titolare ha diritto ad essere soddisfatto con preferenza rispetto ad altri creditori: in generale il privilegio speciale in questione non pregiudica i diritti dei terzi se questi sono sorti anteriormente rispetto al credito dello stato.  Il momento genetico credito tributario è indicato nella redazione (o registrazione) dell’atto giuridico con cui si dispone dell’immobile. Da questo momento sorge il credito dello stato alla riscossione dei relativi tributi.

Se il privilegio non è opponibile ai diritti dei terzi acquistati prima della perfezione di quell’atto giuridico, lo diventa invece  in relazione ai diritti dei terzi acquistati successivamente, che rimangono pregiudicati dal privilegio: ed in quest’ultimo caso l’immobile cui si riferiscono i tributi non pagati può essere espropriato anche nei confronti del terzo acquirente, purchè ciò avvenga entro 5 anni dalla data di registrazione dell’atto; infatti il privilegio in questione si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione.

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