Avvocatoblog

Home » Contratti » Pagina 9

da Lascia un commento

Ancora sulla responsabilità del costruttore dell’immobile

Gentile Avvocato, sono proprietario di un appartamento, consegnatomi con rogito nel dicembre 2007. Sono tre mesi che mi sono trasferito con la mia famiglia in questo appartamento e sono comparsi nella camera da letto e nel bagno già i primi segni di condensa e muffe. Ho saputo che sono state promulgate nuove leggi, come il d.lvo n.311/06 e il d.lvo n°192/05 che danno direttive sui parametri energetici (incluse le coinbentazioni degli edifici) che devono rispettare le nuove costruzioni. Volevo sapere da lei, in che termini e per quali leggi il costruttore è responsabile dei vizi di costruzione, come nel mio caso della presenza di muffe, e quali sono i passi che devo fare per richiedere il ripristino dei locali o un eventuale azione legale?
27/3/2008 – Daniele

Risposta: ad integrazione di quanto già esposto nei precedenti post del 26/3/08 e 11/3/08 (ai quali si rinvia) posso aggiungere che il costruttore o appaltatore è responsabile secondo le norme di cui agli artt. 1667 Codice Civile (garanzia per difformità e vizi dell’opera) e 1669 Codice Civile (responsabilità dell’appaltatore per rovina e difetti di cose immobili). L’art. 1667 c.c. stabilisce che “L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purchè, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore. Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purchè le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna“. Mentre l’art. 1669 c.c. prevede che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia“.

Le norme disciplinano fattispecie diverse; infatti l’art. 1669 c.c. disciplina essenzialmente le conseguenze dannose di vizi costruttivi che incidano negativamente ed in maniera profonda sugli elementi strutturali essenziali e, quindi, sulla solidità, efficienza e durata dell’opera, laddove l’art. 1667 c.c., che prevede la garanzia per i vizi, riguarda l’ipotesi delle costruzioni che non corrispondono alle caratteristiche del progetto e che sono state costruite senza osservare le regole della tecnica ancorché tali difetti non sono in concreto tali da pregiudicare la conservazione ed il godimento della costruzione.

In concreto, occorre fare una perizia tecnica per stabilire causa, natura ed entità dei vizi riscontrati nell’immobile e, dopo tale accertamento, sarà possibile individuare la disciplina da applicare al caso concreto.

da 3 commenti

Responsabilità del costruttore dell’immobile

Gentile avvocato,
ho acquistato un appartamento nel novembre 2006 , dopo pochi mesi mi si è presentata la muffa sulla parete della camera da letto. Ho chiamato subito il costruttore che mi ha detto che, data la recente costruzione, i muri non erano asciugati a dovere, cosi ho pulito la muffa ho lasciato asciugare il muro vari mesi e ho imbiancato con una pittura apposta (a mie spese).Adesso il problema mi si ripropone peggio di prima danneggiandomi anche l’armadio. Adesso chiamerò un perito, nel caso il problema sia dovuto ad un cattivo isolamento posso chiedere i danni al costruttore. Grazie mille.
25/9/2008 – Francesco

Risposta: riprendendo l’argomento del post “difetti dell’immobile” dell’11/3/08, ricordo che il costruttore è responsabile dei “gravi difetti” dell’immobile che si presentano nel corso di dieci anni dal suo compimento (art. 1669 c.c.). Ai fini della responsabilità in questione, costituiscono gravi difetti dell’edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell’opera ma anche quelli che riguardano elementi secondari e accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell’opera stessa, e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati con gli interventi di manutenzione ordinaria. La Corte di Cassazione ha costantemente affermato che i gravi difetti ai fini della responsabilità ex art 1669 c.c. devono intendersi quelli da cui derivi una ridotta utilizzazione dell’unità immobiliare, come anche nel caso di umidità, dipendente da difetto di adeguata coibentazione termica o tutte quelle deficienze costruttive, imperfezioni, difformità, idonee a diminuire sensibilmente il valore economico dell’edificio nel suo complesso e delle singole unità immobiliari, senza che necessariamente debba sussistere pericolo di crollo immediato dell’edificio.

Se la presenza di umidità, quindi, dipende da deficienze costruttive allora si è nell’ipotesi della responsabilità di cui all’ art. 1669 c.c.. Attenzione, però, al regime di decadenze e prescrizione previste dalla norma: infatti, il fruttuoso esercizio dell’azione contro il costruttore presuppone l’avvenuta denuncia del vizio entro l’anno dalla scoperta e la relativa azione giudiziaria per richiedere il risarcimento dei danni deve essere attivata entro l’anno dalla denuncia. In proposito occorre ricordare che il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui si consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti. Per accertare se l’umidità dipende effettivamente da un difetto di costruzione, sarebbe opportuno fare periziare l’immobile da un tecnico nominato dal Tribunale attraverso un procedimento dell’Accertamento Tecnico Preventivo (A.t.p.). Nel caso in cui il perito accertasse che l’umidità dipende da un vizio di costruzione, da quel momento decorre il termine annuale per la denunzia al costruttore.

da Lascia un commento

Il locatore che non rilascia ricevute, né mostra i documenti di spesa

Gentile avvocato,

sono in affitto in un appartamento che dopo pochi mesi dalla stipulazione del contratto d’affitto ha presentato subito segni di umidità di muffa e

di appannamento e acqua sui vetri. Inoltre i mobili sono marciti dietro e l’umidità è davvero molto presente, in più adesso scorre propio acqua

dal soffitto perchè sopra vi è una mansarda grezza senza pavimenti e senza finestre. Per completare la situazione il proprietario ad ogni mio

pagamento di 430 euro mensili non mi fornisce alcuna ricevuta inoltre quando arriva la bolletta del gas mi dice l’importo da pagare ma non mi

mostra la bolletta stessa è legale tutto ciò a cosa vado incontro senza alcuna ricevuta di pagamento?grazie.

13/3/2008 – Maria


Risposta: Cara Maria,
spero almeno che il pagamento dei canoni di locazione non avvenga in contanti, altrimenti avrebbe qualche “difficoltà” a dimostrare l’adempimento della sua obbligazione qualora questa venisse messa in discussione dal locatore. Insiste per avere sempre la ricevuta dei pagamenti fatti, a meno che Lei non paghi i canoni con bonifico bancario, in questo caso può essere sufficiente conservare le contabili della banca quali attestazione di pagamento.
Quanto alle bollette del gas perché mai Lei dovrebbe fidarsi di quanto richiesto dal locatore? Pretenda che il locatore Le mostri sempre la bolletta di cui le chiede il pagamento, così come di ogni altra spesa. Il conduttore, infatti, prima di effettuare il pagamento ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (art. 9 L. 392/78).
Per quanto concerne la questione dell’umidità non posso che rimandarLa alla lettura dei post che hanno già tratto l’argomento, ribadendo che il locatore è obbligato a mantenere l’immobile in buono stato; se non lo fa, viene meno ai suoi obblighi. In questo caso lei può esercitare le azioni esposte nei precedenti post.

da Lascia un commento

Furto del cane “a pensione”

Nell’ipotesi che un cane viene affidato in una pensione a conduzione familiare e venga rubato quali sono le problematiche in cui si va incontro? GRAZIE.
25/2/2008

RISPOSTA: il soggetto a cui l’animale è stato affidato potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni (perdita del cane) subiti dal proprietario di quest’ultimo; per sottrarsi a questa responsabilità derivante dalla mancata restituzione al proprietario dell’animale in seguito a furto, il soggetto a cui è stato affidato il cane è tenuto a dimostrare la prova dell’inevitabilità dell’evento (furto) malgrado l’uso della diligenza del buon padre di famiglio. Soltanto in tale ipotesi il furto, assurgendo a causa di forza maggiore, libero l’affidatario del cane dalla responsabilità.

da Lascia un commento

LA VANCANZA ROVINATA

Egregio avvocato,
io, mia moglie e mia figlia di 6 anni siamo rientrati da 2 giorni da quello che doveva essere un periodo di vacanza e che invece si e’ rivelato essere tutt’altro. Infatti un mese fa avevamo acquistato un soggiorno vacanza di 15 giorni tutto compreso in un villaggio turistico ai caraibi. Subito dopo il nostro arrivo ci siamo resi conto che il villaggio in cui ci hanno mandato non era proprio quello descritto nel catalogo patinato del tour operator. In primo luogo anziché una camera con tre posti ci vediamo assegnati ad una stanza con solo due posti letti (noi eravamo tre e ci avevano dato una camera con solo due letti, perdipiu’ singoli). E siccome non c’erano altre camere libere, hanno messo in camera un lettino da spiaggia (sic!) con un materasso sopra: e questo è stato il letto per mia figlia! Inoltre il villaggio era complessivamente sporco, mancavano addirittura servizi descritti nel catalogo come il servizio baby-sitting. Le nostre richieste di essere trasferiti in una destinazione conforme a quella descritta nel catalogo sono rimaste inascoltate. Tutta questa situazione non ci ha consentito di goderci la vacanza. Cosa posso fare per tutelare i miei diritti ? Mi spetta il danno da vacanza rovinata ? Grazie.

31/1/2008 – Matteo

RISPOSTA: La disciplina normativa del pacchetto turistico “tutto compreso” e’ contenuta negli artt. 82 e ss. del Codice del Consumo (D.lgs. 206/05) nel D.lgs 79/2011 (Codice del Turismo).  In base a queste disposizioni, l’organizzatore del viaggio, in caso di mancato e inesatto adempimento delle obbligazioni assunte con la vendita del pacchetto turistico, è tenuto al risarcimento del danno se non prova che il mancato o inesatto adempimento è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile. Le caratteristiche effettive del soggiorno offerto da un organizzatore professionale di viaggi devono puntualmente corrispondere a quelle rese note all’acquirente sin dalla fase delle trattative pre-contrattuali e descritte dei depliant o cataloghi illustrativi che gli vengono consegnati; quando invece i servizi forniti siano di qualità inferiore o inadeguati rispetto a quelli promessi dall’organizzatore del soggiorno-vacanza, quest’ultimo deve ritenersi responsabile a titolo di inadempimento contrattuale dei propri obblighi di organizzazione.

Da quanto descritto dal signor Mario mi pare evidente l’inadempimento dell’organizzatore del viaggio il quale deve risarcire il danno subito dal consumatore. Oltre al danno patrimoniale per avere pagato servizi che poi non sono stati forniti o sono stati forniti in maniera inadeguata, il signor Matteo ha diritto ad un ulteriore danno, c.d. “da vacanza rovinata” per non avere potuto godere pienamente della vacanza come occasione di svago e riposo. Infatti, la giurisprudenza ha affermato che il danno da vacanza rovinata consiste negli emotional distresses, collegati al mancato o inesatto adempimento da parte dell’organizzatore, secondo la previsione dell’art. 13 della Convenzione di Bruxelles del 1970. Quest’ultimo danno è certamente risarcibile sia ex art. 13 della Convenzione di Bruxelles del 1970, sia ex art. 5 della Direttiva 90/314/CEE (il cui contenuto è recepito oggi nel Codice del Consumo), così come interpretato dalla Corte di Giustizia delle Comunità Europee con la Sentenza 12/3/2002 n. C-168/00. Il signor Matteo e la sua famiglia hanno subito un danno a causa del disagio, dello stato d’ansia e dello stress conseguente alla forzata rinuncia all’occasione di svago e divertimento conforme alle proprie aspettative, a cui deve aggiungersi il ristoro del fastidio e del malumore procuratogli per chiedere all’organizzatore il rispetto dei propri diritti. In questo modo infatti è venuta meno “la possibilità di realizzare un progetto teso al miglioramento delle potenzialità psico-fisiche, attraverso l’allentamento delle tensioni nervose connaturate all’intensità della vita moderna, ed al miglioramento delle complessive condizioni di vita per la conseguita capacità di reinserirsi nell’abituale contesto sociale, familiare e lavorativo ed affrontare così gli aspetti negativi in maniera meno drammatica e più distesa” (Tribunale Napoli, sez. XI, 27 aprile 2006).

Ciò detto, il signor Matteo – ove non lo abbia ancora fatto – dovrebbe senza indugio sporgere reclamo a mezzo raccomandata a/r all’organizzatore del viaggio. L’art. 98 del Codice del Consumo (*) infatti prevede che “ogni mancanza nell’esecuzione del contratto deve essere contestata dal consumatore senza ritardo affinché l’organizzatore, il suo rappresentante locale o l’accompagnatore vi pongano tempestivamente rimedio. Il consumatore può altresì sporgere reclamo mediante l’invio di una raccomandata, con avviso di ricevimento, all’organizzatore o al venditore, entro e non oltre dieci giorni lavorativi dalla data del rientro nel luogo di partenza“.

Qualora non si abbia soddisfazione in seguito al reclamo, si potrà agire in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni.

Un’altra questione da considerare attiene poi alla determinazione di questi danni. Sul punto non esistono indici sicuri di riferimento; neppure la Corte di Giustizia europea nell’ammettere il ristoro del danno “morale” da “vacanza rovinata” ha fornito criteri utili per la sua liquidazione. La determinazione dell’ammontare del danno, quindi, rimane affidato al giudizio di equità del giudice ex art. 1226 c.c.

 (*) la normativa sui contratti turistici è stata trasfusa nel D.lgs 79/2011 c.d. Codice del Turismo.

da Lascia un commento

Furto dell’auto a noleggio dal parcheggio custodito

L’autovettura che avevo preso a noleggio è stata rubata mentre si trovava in un parcheggio custodito. Se il veicolo non venisse ritrovato o venisse ritrovato danneggiato sono responsabile io o il parcheggiatore?

9/12/2007 – Giorgio

RISPOSTA: Lei, signor Giorgio, non è in colpa avendo diligentemente affidato al gestore del parcheggio la custodia del veicolo e, pertanto, non è responsabile verso il soggetto che Le ha noleggiato la macchina per la mancata restituzione della stessa. Il proprietario del veicolo, ratificando il contratto di deposito che Lei ha fatto con chi gestisce il parcheggio custodito e, così, determinando gli effetti che sarebbero derivati da un contratto stipulato per suo conto in base a mandato senza rappresentanza, potrà agire direttamente contro il gestore del parcheggio per ottenere il risarcimento del danno. Quest’ultimo,infatti, è certamente tenuto a risarcire il danno in quanto il furto del veicolo è avvenuto a causa della negligenza dei suoi dipendenti.

da Lascia un commento

Responsabilità del notaio

Nell’anno 2005 ho venduto il mio appartamento ed ho estinto il mutuo che avevo acceso con la banca.
Ieri però apprendo che sull’immobile esiste ancora iscritta ipoteca.
Ho prontamente telefonato al notaio, la segretaria mi comunica che la cancellazione non era avvenuta in quanto la banca non gli aveva mandato i documenti.
La banca giustamente da la colpa al notaio e viceversa fatto sta che la cancellazione dovrebbe essere avvenuta stamattina, ma sia la banca che il notaio i soldi li hanno incassati due anni fa.
Posso fare qualcosa per far valere in qualche modo i miei diritti ?

23/11/2007 – Michele

RISPOSTA: Il debitore che abbia onorato il debito per il quale era stata iscritta ipoteca ha diritto ad ottenere dal creditore il consenso alla cancellazione dell’ipoteca medesima. Alla mancata cancellazione dell’ipoteca non è automatico però il diritto del debitore al risarcimento del danno per il pregiudizio economico sofferto poiché il danno, non essendo “in re ipsa“, deve essere provato. Certo è che due anni per cancellare una ipoteca, in relazione alla quale si puo’ presumere che il creditore avesse rilasciato il proprio consenso alla cancellazione al momento dell’estinzione del debito, sono molti ed il notaio che vi ha provveduto con ritardo non ha agito con dilenza. Ma per chiedere un eventuale risarcimento danni occorre fornire la prova del danno subito in conseguenza dell’omessa cancellazione dell’ipoteca.

 

da Lascia un commento

Le nuove norme sui mutui e sulla cancellazione delle ipoteche

Ho saputo che oggi e’ possibile estinguere il mutuo con la banca senza pagare penali e fare cancellare l’ipoteca senza ricorrere al notaio. Siccome dovrei vendere il mio appartamento su cui e’ accesa una ipoteca a garanzia di un mutuo della banca per acquistarne un altro, devo estinguere il mutuo e fare cancellare l’ipoteca. La banca tuttavia mi ha detto che la nuova legge in materie di penali per l’estinzione del mutuo non si applica al mio contratto, e quindi devo pagare la penale prevista dal contratto di mutuo e le spese per la cancellazione dell’ipoteca. Varrei sapere se e’ vero. Grazie.

8/11/2007 – Luigi

RISPOSTA: riassumiamo brevemente il contenuto delle nuove norme. Il c.d. Decreto Bersani bis, convertito nella legge 40/2007, prevede la nullità delle clausole penali per l’estinzione anticipata dei mutui, cioè di quelle clausole dei contratti di mutuo che prevedono il pagamento alla banca di una somma – compresa solitamente tra lo 0,5% ed il 3% del capitale restituito in anticipo – nei casi in cui il mutuatario rimborsi anticipatamente alla banca tutto il capitale mutuato o parte di esso. L’art. 7, rubricato “estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali“, stabilisce che è nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l’estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l’acquisto o per la ristrutturazione di unita’ immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attivita’ economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante. Eventuali clausole in contrasto con tali nuove disposizioni sono nulle di diritto e non comportano la nullità dell’intero contratto di mutuo. La disciplina in esame si applica solo ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto legge (2 febbraio 2007). Per quanto riguarda i contratti di mutuo stipulati anteriormente alla predetta data, la legge ha previsto che la misura massima dell’importo della penale dovuta in caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo deve essere determinato mediante un accordo tra l’ABI (l’associazione che rappresenta le banche) e le associazioni dei consumatori più rappresentative a livello nazionale (qui il testo dell’accordo ).

La seconda misura semplificatoria introdotta riguarda la cancellazione delle ipoteche: le nuove disposizioni prevedono che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita. Prima di questo intervento normativo per procedere alla cancellazione dell’ipoteca a garanzia di mutuo bancario occorreva rimborsare integralmente il mutuo alla banca, stipulare quindi un atto notarile con il quale veniva raccolto il consenso della banca alla cancellazione dell’ipoteca ed infine l’esecuzione materiale della cancellazione da parte dell’Agenzia del Territorio. Questa procedura rimane sempre valida, ma ad essa si affianca quella più breve e meno costosa prevista dalla nuova disciplina: questa prevede ora che l’ipoteca si estingue automaticamente decorsi 30 giorni dall’avvenuto integrale rimborso del mutuo. Non occorre più l’atto notarile. La banca, infatti, e’ tenuta a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere all’Agenzia del Territorio la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data e senza alcun onere per il debitore. L’ipoteca da estinguere deve essere “volontaria” e quindi la nuova procedura semplificata NON si applica alle cancellazioni di ipoteche legali o giudiziali. La norma prevede tuttavia che l’estinzione non si verifica se la banca, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all’Agenzia del territorio e al debitore, entro il medesimo termine di trenta giorni successivi alla scadenza dell’obbligazione che l’ipoteca permane.

Fatte queste premesse possiamo rispondere alle domande del sig. Luigi. Posto che dal quesito non si comprende che tipo di mutuo stipulato, le conclusioni sono due: o il mutuo in questione e’ stato contratto “per l’acquisto o per la ristrutturazione di unita’ immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche” ed allora la banca deve applicare le nuove disposizioni normative, oppure si tratta di un mutuo contratto con finalità diverse da quelle sopra previste dal Decreto Bersani bis ed allora questa norma non si applica e troverà piena applicazione il contratto di mutuo stipulato, con la conseguenza di dover pagare per l’estinzione anticipata la penale originariamente prevista. L’applicazione della nuova norma è infatti limitata ai mutui contratti per acquistare o ristrutturare gli immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

Diverso il discorso per la cancellazione dell’ipoteca: se, come ipotizzo, l’ipoteca accesa sul Suo immobile e’ un ipoteca volontaria a garanzia di contratto di mutuo (non importa che si tratti di mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della casa o per altre finalità) troveranno applicazione le nuove disposizioni, che prevedono un meccanismo automatico di cancellazione dell’ipoteca, senza alcun onere per Lei.

da Lascia un commento

Il debito del figlio ricade sul padre?

Ho affittato un monolocale ammobiliato ad un giovane di venti anni che studia nella mia citta’. Dopo alcuni mesi ha smesso di pagare regolarmente l’affitto. Vorrei sapere se posso pretendere il pagamento dell’affitto dal padre.

7-11-2007 Claudio

RISPOSTA: il locatore non ha azione diretta contro i genitori dello studente quale gestore di affari, poiché egli ha consentito al godimento del monolocale non gia’ per provvedere ai bisogni dello studente in luogo dei genitori, bensì adempiere al contratto stipulato con questo. Non e’ neppure concepibile un’azione di arricchimento senza causa, perché la prestazione eseguita trova la propria causa nel contratto di locazione, il quale e’ valido, essendo stato stipulato con un maggiorenne.

da Lascia un commento

Appartamento invaso dall’umidità

Nel aprile scorso ho preso in affitto un appartamento al piano terra di una piccola palazzina in (…) per adibirlo ad abitazione della mia famiglia. Poco dopo il nostro trasferimento, nell’appartamento cominciarono a manifestarsi forti tracce di umidità su tutte le pareti ed il soffitto. In poco tempo tutte le stanze dell’appartamento iniziarono a trasudare di forte umidità; le infiltrazioni di umidità sono diventate sempre più abbondanti, al punto da provocare il distacco dell’intonaco in varie zone dell’immobile e l’insorgenza di salnitro e muffe. Il cibo deve essere sigillato accuratamente per evitare un rapidissimo deterioramento a causa della forte umidità.

Prima del nostro ingresso l’appartamento risultava essere stata tinteggiato di recente e non vi era traccia di umidità, ma i vicini mi hanno detto che il proprietario del mio immobile se ne è andato da li proprio a causa dell’umidità.

Il locatore, nonostante la mie richieste di eliminare l’umidità, non e’ neppure venuto a vedere l’immobile. Cosa posso fare?

12 ottobre 2007 – Marco

 

RISPOSTA: l’ingente presenza di umidità e muffa sembra dipendere da difetti strutturali dell’immobile e, quindi, costituisce un vizio grave dell’immobile – vizio che, peraltro, sembra essere stato sottaciuto (se non anche occultato con la tinteggiatura) dal locatore. Questo grave vizio, che rende l’immobile locato inidoneo all’uso, oltrechè malsano e legittima il conduttore a domandare la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c. In questo senso si è più volte espressa la stessa giurisprudenza che ha precisato che l’invasione dell’umidità per effetto di trasudo dalle pareti costituisce un “deterioramento rilevante”, un “vizio” che incide sulla funzionalità strutturale dell’immobile impedendone il godimento; in presenza di tale vizio il conduttore può legittimamente invocare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c. L’invasione di umidità per effetto di trasudo delle pareti costituisce un “guasto o deterioramento rilevante” rispetto ai quali la tutela del locatario è affidata alle disposizioni dettate dagli art. 1578 e 1581 per i vizi della cosa locata.

Risulterebbe, inoltre, che il vizio in questione era ben conosciuto al locatore, che prima di trasferirsi altrove abitava proprio nell’immobile in questione. Inoltre, tali vizi non era visibili al momento della conclusione del contratto, in quanto sono stati occultati e taciuti al conduttore: le pareti dell’immobile, infatti, pare siano state tinteggiate in modo tale da nascondere la presenza del trasudo dell’umidità; pertanto l’appartamento appariva al conduttore idoneo all’uso pattuito.

Va poi detto che a norma del capoverso dell’art. 1578 c.c., “il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati dai vizi della cosa se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”: per l’esonero della responsabilità presunta del locatore, quindi, non basta l’ignoranza dei vizi, ma occorre altresì che il locatore provi l’assenza di colpa per tale ignoranza.

Quindi il rimedio e’ quello di chiedere la risoluzione del contratto (stante l’inidoneità del bene all’uso pattuito) ed il risarcimento del danno.

Le consiglio di rivolgersi ad un legale per l’espletamento della pratica.

STUDIO LEGALE FALUSI

Statistiche del Blog

  • 1.203.726 click

Follow Us