Salve, a maggio abbiamo acquistato una casa: non ci hanno segnalato nessun problema riguardante l’impianto dell’elettricità, tubature e gas.
Dopo 2 mesi la signora del piano di sotto ci segnala una perdita dal nostro bagno e ci dice che anche al precedente proprietario successe e loro si erano limitati a pitturare e non risolvere il problema, poi la casa e stata chiusa per qualche anno e quindi non c era più perdita essendo chiusa l’acqua.
Purtroppo ora abbiamo riscontrato problemi anche all’impianto elettrico dato che ci sono fili di oltre 40 anni murati. Vorrei sapere se posso avviare legalmente una causa contro l’agenzia e il vecchio proprietario per aver taciuto di tali problemi, dato che la casa non era da ristrutturare e invece ora mi ritrovo a doverlo fare e non mi hanno consegnato i vari certificati.

Se dopo l’acquisto di un immobile l’acquirente si accorge della presenza di vizi (non visibili al momento del sopralluogo) può azionare la garanzia prevista dalla legge (art. 1490 c.c. e ss): il venditore, infatti, deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Nel primo caso, ovvero se i vizi rendono inidoneo all’uso l’immobile, il compratore potrà chiedere la risoluzione del contratto e, quindi, chiedere indietro il prezzo pagato e restituire l’immobile.

In presenza, invece, di vizi che diminuiscano il valore dell’immobile, l’acquirente ha diritto ad una diminuzione del prezzo pattuito in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi, in modo tale da essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi.

In entrambi casi si potrà chiedere anche il risarcimento dei danni subiti.

Tornando al caso descritto ritengo, quindi, che la problematica della perdita dell’acqua dalle tubature, già nota al venditore e da questi taciuta all’acquirente, rientri nei vizi occulti. In questa caso, potrebbe quindi essere azionata la garanzia prevista dall’art. 1490 cc e ss (semprechè non siano scaduti i termini di cui all’art. 1495 c.c).

Dubito, invece, che tu possa agire nei confronti del venditore per la vetustà dell’impianto elettrico e degli impianti in genere.

La Corte di cassazione ha infatti precisato che in caso di vendita di un edificio di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 c.c..

Secondo la Cassazione, è ragionevole ritenere che l’acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d’essere del bene stesso, possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino. (Cass. 12 febbraio 2018 n. 3348).

In altre parole: se compro una casa vecchia non posso lamentarmi dei normali problemi connessi alla remota costruzione dell’immobile, salvo il caso in cui in venditore abbia espressamente garantito l’immunità dai vizi.