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Se vendo l’appartamento a causa dei rumori molesti dei vicini, l’acquirente può chiedermi i danni?

vicini-rumorosiSono in procinto di vendere una villetta a schiera il cui vicino confinante è una famiglia di sud americani molto rumorosi.  3Circa un anno fa è stato fatto un esposto firmato da una decina di famiglie, in pratica tutto il vicinato, per rumori molesti e schiamazzi sia diurni che notturni, anche se limitati al weekend e non sempre. Destinatari il sindaco i Carabinieri e i Vigili Urbani. Successivamente sembra che si siano un po calmati, ma in occasione di compleanni e quant’altro le feste con musica ad alto volume si ripetono.
Ora vengo alla domanda: io ho detto all’agenzia che i vicini sono rumorosi, ma non ho menzionato l’esposto fatto, anche perché nel frattempo i vicini erano tranquilli, quindi il mio dubbio è cosa è giusto fare o dire all’acquirente : spiegare cosa e successo rischiando di perdere la vendita oppure starmene zitto. In questo caso sono sanzionabile? Cosa prevede la normativa a tutela mia o del compratore?
Grazie
Giancarlo

La questione da prendere in considerazione, più che l’esposto in sé e per sé, è il fatto dei rumori molesti provocati dai vicini di casa e se questa circostanza – taciuta all’acquirente – possa comportare una tua responsabilità nei confronti di chi acquista la casa ed in quella casa non riesce a viverci a causa dei vicini.

Cominciamo con il dire che il codice civile prevede una specifica tutela contro questo tipo di molestie: si tratta dell’art. 844 c.c.. il quale stabilisce che “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano
la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

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Quando un condomino impedisce agli altri l’uso di area condominiale

Buona sera, da alcuni mesi ho acquistato una cantina tramite agenzia. Nel regolamento della suddetta è fatto presente che è possibile usufruire di una zona comune per attività di carico e scarico, ma una signora che ha in affitto una cantina vicino alla mia usa questo spazio come parcheggio personale, dicendo di pagare un affitto alla persona da cui io stesso ho acquistato la cantina … ho già provato a ragionare con entrambi, ma senza raggiungere una soluzione. Ho provato a parlarne con l’amministratore ma ne sa meno di me. Vorrei capire se sono dalla parte del giusto o meno nel pretendere di poter caricare e scaricare quando ne ho necessità senza chiedere il permesso alla signora che occupa il posto.
Grazie mille.

Risposta: la cantina in questione fa parte di un fabbricato in condominio e tra le aree in comune, ovvero di proprietà di tutti i condomini, c’e’ anche l’area di sosta cui ti riferisci, area che di cui appunto il regolamento condominiale disciplina l’uso (attività di carico e scarico).

E’ evidente che se l’area in questione è di proprietà di tutti i condomini un singolo condomino non può utilizzarla in modo esclusivo, nè affittarla.

Se l’amministratore del condominio non è in grado di darti una risposta sul punto, probabilmente fareste bene a cambiarlo. L’amministratore deve essere in grado di risponderti chiaramente: o l’area in questione è una proprietà esclusiva, allora tu non puoi impedire alla signora di utilizzarla, oppure – come sembra – trattasi di area a comune, il cui utilizzo è peraltro stabilito nel regolamento condominiale: in quest’ultimo caso l’amministratore deve attivarsi per garantire a tutti i condomini l’utilizzo dell’area a comune.

Se l’amministratore sonnecchia, dovrai rivolgerti ad un avvocato.

 

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Acquisto di immobile con fossa biologica priva di autorizzazione

fossa biologica immobileHo fatto il preliminare per l’acquisto di una villetta ubicata in zona vicino al mare, sprovvista di allacci fognatura tramite la tecnocasa; dopo il preliminare da un controllo effettuato ho verificato che la villa possiede un fossa biologica costruita dal padrone molti anni fa (22 anni) non autorizzata e priva delle previste autorizzazioni; ho chiesto delucidazioni alla agenzia se sapevano di questa problematica e loro hanno affermato che ne erano allo oscuro nel senso che il padrone di casa non aveva mai accennato a questo problema. Desidero sapere : la fossa biologica senza autorizzazioni e non a norma è considerato un abuso edilizio ? Oppure e molto più grave , per cui il preliminare può considerarsi nullo? Posso fare causa al al padrone di casa e alla agenzia e che possibilità ho di vincere la causa?
Per il momento ho fatto due raccomandate AR, alla agenzia e al proprietario della villa, in cui ho chiesto di sanare questa anomalia edilizia a sue spese. Posso chiedere la restituzione della provvigione della agenzia e della caparra versata al proprietario della villa? Devo avvalermi di un legale o posso fare causa da solo ?

In questa sede non possiamo rispondere approfonditamente a tutte le tue domande, ma ci soffermeremo sulla questione della fossa biologica realizzata dal vecchio proprietario in assenza di qualsiasi autorizzazione.

La costruzione di una fossa biologica in maniera difforme dalle prescrizioni normative e amministrative, comporta che l’immobile  non è stato costruito nel rispetto delle norme igienico-sanitarie e, quindi, con ogni probabilità è privo del requisito di abitabilità.

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Proposta di acquisto e provvigione dell’agente immobiliare

proposta-acquisto-immobiliareBuongiorno le scrivo per sottoporle il mio problema. Cinque mesi fa io e il mio fidanzato abbiamo fatto una proposta per l’acquisto di un immobile. Tale proposta era soggetta a due condizioni sospensive:
1) che entro il 15.03.15 dovevamo presentare la documentazione di richiesta mutuo (mai presentata in quanto avevamo soldi in contanti, ma non abbiamo mai scritto nessun documento a tal proposito);
2) i venditori hanno apposto una clausola, ovvero che tale proposta era soggetta a condizione sospensiva legata all’acquisto di una nuova casa per loro con durata 4 mesi e con possibilità di rinnovo.
Vengo al punto: i venditori hanno deciso di non vendere più e ci hanno firmato una rinuncia unilaterale che rifiutavano la proposta.
Il problema è che l ‘immobiliarista ora chiede comunque il compenso. Vogliamo capire se è dovuto oppure no.
Tra le cose nella proposta l’immobiliarista non ha scritto nè il suo compenso, nè il fatto che la casa è un zona Peep (quando c è scritto nella visura catastale che ci ha dato lui). Tale occultamento può essere considerato come vizio occulto e di conseguenza annullare la proposta?

In casi come questo, anche per la rilevanza degli interessi che entrano in gioco (si tratta pur sembre di una compravendita immobiliare) sarebbe opportuno rivolgersi ad un avvocato, il quale, esaminata tutta documentazione citata nel tuo quesito, potrà consigliare la condotta più opportuna da seguire.

Detto ciò, qui posso fornire solo delle indicazioni di carattere generale.

Quando c’è l’intervento dell’agenzia immobiliare, la prassi commerciale prevede che la parte interessata all’acquisto immobiliare formalizzi la sua intenzione attraverso una proposta di acquisto rivolta al venditore.

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Come ottengo una copia dell’atto di compravendita?

contratto compravenditaAbito nell’appartamento di proprietà’ del mio ex marito, ho una sentenza di divorzio avvenuta nel marzo del 2014. Nella suddetta sentenza e’ scritto che nel momento in cui l’ appartamento sara’ venduto, stipulando quindi alla fine un contratto di compravendita, il proprietario dovra’ corrispondere alla ex moglie una determinata cifra e a sua volta quest’ ultima dovra’ lasciare l’appartamento. La domanda e’ la seguente: la ex moglie che sarei io, prima di lasciargli le chiavi dell’appartamento ha il diritto di vedere  il contratto definitivo di vendita e quindi l’obbligo da parte dell’ex marito di mostrarglielo? Se si, nel caso in cui lui non adempiesse a quest’obbligo, come potrei muovermi. Grazie

Se la somma che il tuo ex marito deve pagarti è calcolata in misura percentuale sul prezzo della compravendita, tu hai certamente diritto di leggere il contratto di vendita per verificare, diciamo così, che i conti siano stati fatti correttamente.

Nel caso in cui, tuttavia,  il tuo ex marito non intenda mostrare il contratto, il problema è facilmente superabile. Infatti per ottenere una copia dell’atto di compravendita è sufficiente rivolgersi alla Conservatoria dei Registri immobiliari (presso l‘Agenzia delle entrate – ufficio provinciale del Territorio) della tua città; basta fornire i dati anagrafici del tuo ex marito per ottenere una copia del contratto di compravendita stipulato dal tuo ex consorte.Una copia dell’atto, infatti, viene sempre depositata dal notaio presso l’Agenzia delle entrate ed è accessibile a chiunque e chiunque può ottenerne copia.

In alternativa, una copia dello stesso atto pubblico di compravendita puoi, inoltre, richiederlo anche al notaio rogante.

L’atto notarile di compravendita (detto anche rogito notarile) è un atto pubblico, e questo vuol dire che chiunque, anche se non ha partecipato all’atto, può consultarlo e ottenerne copia.

 

STUDIO LEGALE FALUSI

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