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Se vendo l’appartamento a causa dei rumori molesti dei vicini, l’acquirente può chiedermi i danni?

vicini-rumorosiSono in procinto di vendere una villetta a schiera il cui vicino confinante è una famiglia di sud americani molto rumorosi.  3Circa un anno fa è stato fatto un esposto firmato da una decina di famiglie, in pratica tutto il vicinato, per rumori molesti e schiamazzi sia diurni che notturni, anche se limitati al weekend e non sempre. Destinatari il sindaco i Carabinieri e i Vigili Urbani. Successivamente sembra che si siano un po calmati, ma in occasione di compleanni e quant’altro le feste con musica ad alto volume si ripetono.
Ora vengo alla domanda: io ho detto all’agenzia che i vicini sono rumorosi, ma non ho menzionato l’esposto fatto, anche perché nel frattempo i vicini erano tranquilli, quindi il mio dubbio è cosa è giusto fare o dire all’acquirente : spiegare cosa e successo rischiando di perdere la vendita oppure starmene zitto. In questo caso sono sanzionabile? Cosa prevede la normativa a tutela mia o del compratore?
Grazie
Giancarlo

La questione da prendere in considerazione, più che l’esposto in sé e per sé, è il fatto dei rumori molesti provocati dai vicini di casa e se questa circostanza – taciuta all’acquirente – possa comportare una tua responsabilità nei confronti di chi acquista la casa ed in quella casa non riesce a viverci a causa dei vicini.

Cominciamo con il dire che il codice civile prevede una specifica tutela contro questo tipo di molestie: si tratta dell’art. 844 c.c.. il quale stabilisce che “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano
la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

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Quando un condomino impedisce agli altri l’uso di area condominiale

Buona sera, da alcuni mesi ho acquistato una cantina tramite agenzia. Nel regolamento della suddetta è fatto presente che è possibile usufruire di una zona comune per attività di carico e scarico, ma una signora che ha in affitto una cantina vicino alla mia usa questo spazio come parcheggio personale, dicendo di pagare un affitto alla persona da cui io stesso ho acquistato la cantina … ho già provato a ragionare con entrambi, ma senza raggiungere una soluzione. Ho provato a parlarne con l’amministratore ma ne sa meno di me. Vorrei capire se sono dalla parte del giusto o meno nel pretendere di poter caricare e scaricare quando ne ho necessità senza chiedere il permesso alla signora che occupa il posto.
Grazie mille.

Risposta: la cantina in questione fa parte di un fabbricato in condominio e tra le aree in comune, ovvero di proprietà di tutti i condomini, c’e’ anche l’area di sosta cui ti riferisci, area che di cui appunto il regolamento condominiale disciplina l’uso (attività di carico e scarico).

E’ evidente che se l’area in questione è di proprietà di tutti i condomini un singolo condomino non può utilizzarla in modo esclusivo, nè affittarla.

Se l’amministratore del condominio non è in grado di darti una risposta sul punto, probabilmente fareste bene a cambiarlo. L’amministratore deve essere in grado di risponderti chiaramente: o l’area in questione è una proprietà esclusiva, allora tu non puoi impedire alla signora di utilizzarla, oppure – come sembra – trattasi di area a comune, il cui utilizzo è peraltro stabilito nel regolamento condominiale: in quest’ultimo caso l’amministratore deve attivarsi per garantire a tutti i condomini l’utilizzo dell’area a comune.

Se l’amministratore sonnecchia, dovrai rivolgerti ad un avvocato.

 

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Acquisto di immobile con fossa biologica priva di autorizzazione

fossa biologica immobileHo fatto il preliminare per l’acquisto di una villetta ubicata in zona vicino al mare, sprovvista di allacci fognatura tramite la tecnocasa; dopo il preliminare da un controllo effettuato ho verificato che la villa possiede un fossa biologica costruita dal padrone molti anni fa (22 anni) non autorizzata e priva delle previste autorizzazioni; ho chiesto delucidazioni alla agenzia se sapevano di questa problematica e loro hanno affermato che ne erano allo oscuro nel senso che il padrone di casa non aveva mai accennato a questo problema. Desidero sapere : la fossa biologica senza autorizzazioni e non a norma è considerato un abuso edilizio ? Oppure e molto più grave , per cui il preliminare può considerarsi nullo? Posso fare causa al al padrone di casa e alla agenzia e che possibilità ho di vincere la causa?
Per il momento ho fatto due raccomandate AR, alla agenzia e al proprietario della villa, in cui ho chiesto di sanare questa anomalia edilizia a sue spese. Posso chiedere la restituzione della provvigione della agenzia e della caparra versata al proprietario della villa? Devo avvalermi di un legale o posso fare causa da solo ?

In questa sede non possiamo rispondere approfonditamente a tutte le tue domande, ma ci soffermeremo sulla questione della fossa biologica realizzata dal vecchio proprietario in assenza di qualsiasi autorizzazione.

La costruzione di una fossa biologica in maniera difforme dalle prescrizioni normative e amministrative, comporta che l’immobile  non è stato costruito nel rispetto delle norme igienico-sanitarie e, quindi, con ogni probabilità è privo del requisito di abitabilità.

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Proposta di acquisto e provvigione dell’agente immobiliare

proposta-acquisto-immobiliareBuongiorno le scrivo per sottoporle il mio problema. Cinque mesi fa io e il mio fidanzato abbiamo fatto una proposta per l’acquisto di un immobile. Tale proposta era soggetta a due condizioni sospensive:
1) che entro il 15.03.15 dovevamo presentare la documentazione di richiesta mutuo (mai presentata in quanto avevamo soldi in contanti, ma non abbiamo mai scritto nessun documento a tal proposito);
2) i venditori hanno apposto una clausola, ovvero che tale proposta era soggetta a condizione sospensiva legata all’acquisto di una nuova casa per loro con durata 4 mesi e con possibilità di rinnovo.
Vengo al punto: i venditori hanno deciso di non vendere più e ci hanno firmato una rinuncia unilaterale che rifiutavano la proposta.
Il problema è che l ‘immobiliarista ora chiede comunque il compenso. Vogliamo capire se è dovuto oppure no.
Tra le cose nella proposta l’immobiliarista non ha scritto nè il suo compenso, nè il fatto che la casa è un zona Peep (quando c è scritto nella visura catastale che ci ha dato lui). Tale occultamento può essere considerato come vizio occulto e di conseguenza annullare la proposta?

In casi come questo, anche per la rilevanza degli interessi che entrano in gioco (si tratta pur sembre di una compravendita immobiliare) sarebbe opportuno rivolgersi ad un avvocato, il quale, esaminata tutta documentazione citata nel tuo quesito, potrà consigliare la condotta più opportuna da seguire.

Detto ciò, qui posso fornire solo delle indicazioni di carattere generale.

Quando c’è l’intervento dell’agenzia immobiliare, la prassi commerciale prevede che la parte interessata all’acquisto immobiliare formalizzi la sua intenzione attraverso una proposta di acquisto rivolta al venditore.

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Come ottengo una copia dell’atto di compravendita?

contratto compravenditaAbito nell’appartamento di proprietà’ del mio ex marito, ho una sentenza di divorzio avvenuta nel marzo del 2014. Nella suddetta sentenza e’ scritto che nel momento in cui l’ appartamento sara’ venduto, stipulando quindi alla fine un contratto di compravendita, il proprietario dovra’ corrispondere alla ex moglie una determinata cifra e a sua volta quest’ ultima dovra’ lasciare l’appartamento. La domanda e’ la seguente: la ex moglie che sarei io, prima di lasciargli le chiavi dell’appartamento ha il diritto di vedere  il contratto definitivo di vendita e quindi l’obbligo da parte dell’ex marito di mostrarglielo? Se si, nel caso in cui lui non adempiesse a quest’obbligo, come potrei muovermi. Grazie

Se la somma che il tuo ex marito deve pagarti è calcolata in misura percentuale sul prezzo della compravendita, tu hai certamente diritto di leggere il contratto di vendita per verificare, diciamo così, che i conti siano stati fatti correttamente.

Nel caso in cui, tuttavia,  il tuo ex marito non intenda mostrare il contratto, il problema è facilmente superabile. Infatti per ottenere una copia dell’atto di compravendita è sufficiente rivolgersi alla Conservatoria dei Registri immobiliari (presso l‘Agenzia delle entrate – ufficio provinciale del Territorio) della tua città; basta fornire i dati anagrafici del tuo ex marito per ottenere una copia del contratto di compravendita stipulato dal tuo ex consorte.Una copia dell’atto, infatti, viene sempre depositata dal notaio presso l’Agenzia delle entrate ed è accessibile a chiunque e chiunque può ottenerne copia.

In alternativa, una copia dello stesso atto pubblico di compravendita puoi, inoltre, richiederlo anche al notaio rogante.

L’atto notarile di compravendita (detto anche rogito notarile) è un atto pubblico, e questo vuol dire che chiunque, anche se non ha partecipato all’atto, può consultarlo e ottenerne copia.

 

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L’ estinzione dell’ipoteca dopo 20 anni e la sua cancellazione

ipotecaBuonasera, leggo spesso il vostro blog e avrei un quesito da porvi.  Sto vendendo un immobile sul quale gravava un’ipoteca a garanzia del mutuo quindicennale (Febbraio 1994) che è stato regolarmente estinto nel 2009 (post decreto Bersani quindi).

La banca però non ha proceduto a comunicare presso la Conservatoria l’estinzione del debito e l’ipoteca seppure ventennale e di fatto estinta non è stata cancellata. Ora mi ritrovo quindi a dover cancellare l’ipoteca per procedere all’atto di vendita, con l’aggravante che la banca con la quale presi il mutuo non esiste più (è stata assorbita da un altro gruppo bancario che non riesce a recuperare i documenti del mutuo).

Come mi consigliate di procedere? Saluti
Riccardo.

Innanzi tutto ti ringrazio per essere un nostro affezionato lettore.

Adesso veniamo al problema. L’ipoteca, benché ancora formalmente presente sul tuo immobile, è oramai priva di effetti, essendo decorso oltre un ventennio dalla sua iscrizione. L’immobile, quindi, è libero da quel vicolo ipotecario.

Il codice civile (in particolare gli artt. 2847 e 2878 ) prevede, infatti, che l’iscrizione dell’ ipoteca conserva la sua efficacia per 20 anni dalla sua data (o per il minore numero di anni a cui è stata limitata). Il creditore che vuole mantenere la garanzia ipotecaria, deve provvedere a rinnovare l’iscrizione prima della data di scadenza; se il creditore non rinnova l’iscrizione, l’ipoteca perde di efficacia anche se il debito a garanzia del quale l’ipoteca è stata iscritta, non sia stato ancora estinto.

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Furto nel parcheggio condominiale e responsabilità del condominio.

Salve, a seguito di un furto della mia auto avvenuto lo scorso 27 Settembre all’interno del parcheggio condominiale, protetto con cancello elettrico comandato da telecomando volevo chiedere se il condominio e nella persona dell’ amministratore ha qualche responsabilita’ e il risarcimento della mia auto, visto che da tempo si chiede l’installazione di telecamere interne. Aspetto vostra risposta e se è il caso di sporgere denuncia al condominio. Grazie.

Non mi pare che in questo caso si possa configurare una responsabilità del condominio o dell’amministratore. Se, infatti, il cancello era chiuso e funzionante al momento del furto non penso sia imputabile alcuna negligenza nè all’amministratore nè al condominio.

Si potrebbe ipotizzare una responsabilità dell’amministrare se quest’ultimo, ad esempio, informato di un guasto al cancello automatico che non consentiva la chiusura del parcheggio, non lo abbia fatta riparare tempestivamente.

 

 

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I genitori rispondono dei debiti del figlio maggiorenne?

figlo-maggiorenneBuongiorno, vorrei porre tale quesito, se mio fratello residente in casa dei miei genitori, facente quindi ancora parte della cerchia famigliare, contrae un grosso debito acquistando un immobile, può chi di dovere rifarsi sui miei genitori pignorando beni di proprietà loro per saldare questo debito? In caso di risposta positiva come possono tutelarsi i miei genitori evitando quindi il peggio? Ringrazio cordialmente un eventuale risposta. Distinti Saluti. Paola

Tuo fratello è maggiorenne, pertanto dei debiti da questo contratti risponderà solo lui; il creditore di tuo fratello, quindi, se quest’ultimo non pagherà il debito, non potrà rivolgersi ai tuoi genitori.

Perchè i tuoi genitori siano chiamati a rispondere del debito contratto dal figlio, dovrebbero obbligarsi a loro volta: ciò ad esempio accade se i tuoi genitori firmano una fidejussione, ovvero rilasciano una garanzia con cui si obbligano a pagare i debiti del figlio. La stessa cosa si verifica se decidono di accollarsi il debito di tuo fratello o consentire di iscrivere una ipoteca sulla loro casa a garanzia del debito contratto dal figlio.

Quindi se i tuoi genitori non firmano alcun contratto con cui si obbligano a prestare una qualche forma di garanzia per il figlio, non potranno essere chiamati a rispondere del debito di quest’ultimo.

Quanto al rischio per i conviventi del debitore di vedersi pignorati i beni di casa propria, l’argomento è stato esaminato qui e quanto scritto nel post vale anche nel tuo caso.

 

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Rifacimento del tetto condominiale: a chi compete la spesa?

tettoBuon giorno,  sono proprietario al primo piano di un immobile sito in provincia di Mantova. Adesso e’ arrivato il momento di rifare il tetto in quanto piove dentro ( ci dono macchie di muffa in più punti). Il problema è che la proprietaria del piano terra non vuole partecipare alle spese di rifacimento del tetto. Il loro appartamento e ‘ gravato da un muto bancario. Come posso agire prima che il tetto mi cada in testa ed il problema rimanga solo mio ? Grazie, saluti.

Il tetto, ovvero la copertura dell’edificio che ha lo scopo di preservare l’interno dell’edificio dagli agenti atmosferici, rientra tra le parti comuni dell’edificio: ce lo dice l’art. 1117 del codice civile, secondo cui sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

Questo significa che il tetto non è solo tuo, ma anche del proprietario dell’appartamento del piano terra. Il tetto, infatti, ha lo scopo di preservare l’intero edificio e quindi non solo l’appartamento dell’ultimo piano. Ed allora se il tetto è di entrambi, anche il condomino del piano terra è tenuto a partecipare alla spese di manutenzione.

Infatti le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio ( e tra queste, come abbiamo visto, rientra anche il tetto) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (art. 1123 codice civile).

Non c’è dubbio allora che le spese di manutenzione del tetto devono essere suddivise tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà: in sostanza chi ha l’appartamento più grande pagherà di più. Le norme sul condominio, infatti, si applicano anche nel tuo caso, che è quello del c.d. condominio minimo, cioè composto solo da due proprietari.

Quindi: la spesa per il rifacimento del tetto non può essere posta a carico dei soli proprietari degli immobili siti all’ultimo piano, ma alla stessa devono partecipare tutti i condomini.

Se l’altro condominio si rifiuta di partecipare alla spesa, dovrai rivolgerti  all’Autorita’ Giudiziaria per ottenere una condanna dell’altro condomino a sostenere la sua parte di spesa per il rifacimento detto.

In caso di effettiva urgenza  è prevista la possibilità di sostenere le spese (urgenti) per poi richiederle all’altro condominio (art. 1134 c.c.). In quest’ultimo caso, pero’, e’ necessario che sia dimostrata l’urgenza della riparazione o dell’intervento effettuato per ottenere il rimborso.

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Infiltrazioni dall’appartamento da acquistare

Salve, tra una settimana ho appuntamento con il notaio per l’acquisto di un appartamento con annesso terrazzo in un condominio. Ho già dato un anticipo. Sono venuta a sapere però che un vicino di appartamento ha in mente di denunciare l’attuale proprietario dell’appartamento per alcune infiltrazioni e per un muretto di confine che è caduto. Ora mi rendo conto che “il sentito dire” non è una certezza…ma sono un po’ preoccupata. Non ho prove che tutto ciò sia vero, ma se così fosse e se dovesse partire la denuncia dopo che ho acquistato…che conseguenze ci sarebbero per me? grazie

In primo luogo potresti rivolgerti al proprietario dell’appartamento vicino a quello che intendi acquistare per accertare se effettivamente c’e’ un problema di infiltrazioni. Se sì, ne andrebbe accertata la causa e i costi per la riparazione, costi che dovrebbero essere detratti dal prezzo d’acquisto. Per fare questo, occorre una perizia e quindi dovresti rinviare il rogito. Per il muro di confine da ricostruire vale la stessa casa: la spesa spetta ai proprietari del muro; pertanto, dopo l’acquisto, la spesa ricadrebbe probabilmente su di te. Quindi anche questo aspetto dovrà essere chiarito con il venditore.

 

STUDIO LEGALE FALUSI

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